Direito do condomínio: o que é, regras e importância
O Direito condominial é uma área jurídica que vem ganhando espaço e notoriedade entre os juristas. Embora seja menos conhecida que os segmentos tradicionais do Direito, é possível encontrar um amplo mercado, com diversas possibilidades.
Para poder atuar nessa área, é importante se especializar, buscar entender como funciona as dinâmicas dentro dos condomínios e principalmente, ter contato com pessoas que vivenciam a administração desses locais no dia a dia.
Mas afinal, será que vale a pena apostar no Direito condominial? Trata-se realmente de uma área promissora? Acompanhe a leitura, entenda um pouco mais sobre esse nicho e veja se vale a pena investir na especialização!
O que é o Direito condominial?
O Direito condominial é um segmento do Direito que tem como objetivo regulamentar a relação entre moradores, trabalhadores, conviventes, dentre outros envolvidos, de uma mesma construção imobiliária e coletiva, como condomínios de casas, prédios, apartamentos e até de imóveis para fins comerciais.
Trata-se de um ramo dentro do Direito Civil. O nicho em questão busca fornecer regras e diretrizes sobre o uso adequado de uma propriedade e também prevê a aplicação de penalidades quando elas não são respeitadas pelos condôminos.
Qual é a legislação aplicável do Direito Condominial?
A principal lei que rege o Direito Condominial é o Código Civil. As disposições sobre o tema podem ser encontradas no Capítulo VII, do artigo 1.331 ao 1.358.
O Código Civil (CC) brasileiro atual, vigente desde 2002, é a principal fonte utilizada para regulamentar o direito e a relação entre os condôminos. Ademais, antes da entrada em vigor do Código Civil atual, era utilizada a Lei do Condomínio (Lei n. 4.591/64), a qual foi revogada parcialmente.
Nesse sentido, ela ainda possui alguns artigos válidos e que podem ser utilizados em situações em que o CC é omisso em relação a uma determinada questão.
Entretanto, caso haja previsão no CC, é esse ordenamento que deve ser utilizado. Se existe respaldo na Lei do Condomínio que seja contrária ao entendimento do Código Civil, é este último que deve ser levado em consideração.
Em relação às particularidades e regramentos dos condomínios, as quais podem variar muito de condomínio para condomínio, existem as convenções e os regulamentos internos. Cada edificação estabelece as suas diretrizes e elaboram a documentação conforme desejar.
Esses documentos são essenciais porque trazem normas de conduta, regras de comportamentos, dentre outras considerações. Importante ressaltar que convenções e regulamentos internos não podem contrariar o disposto no Código Civil.
Quais são as principais regras do direito condominial?
As principais regras do direito condominial estão previstas no Código Civil e regulam a convivência, o uso das áreas comuns e a administração do condomínio. Entre elas, destacam-se: o dever de contribuir com as despesas condominiais, o respeito à convenção e ao regimento interno, as normas sobre realização de obras, o quórum para deliberações em assembleia, e os limites ao uso da propriedade individual. Veja abaixo algumas das regras com previsão no ordenamento jurídico.
Direito dos condôminos
Alguns dos direitos dos condôminos são:
- Utilizar livremente as suas unidades, podendo também dispor delas como desejar;
- Usar locais comuns do condomínio, obedecendo a sua destinação, desde que não prejudique a utilização desses locais pelos demais condôminos;
- Participar e votar nas decisões da assembleia de condomínio.
Deveres dos condôminos
- Contribuir para as despesas do condomínio na mesma proporção que os demais;
- Não implementar obras que comprometam a segurança do condomínio;
- Não realizar obras que altere a cor e a fachada da edificação;
- Não prejudicar o sossego alheio e nem comprometer a salubridade e a segurança dos demais moradores e frequentadores da edificação.
Outras regras pertinentes
- Ao alugar garagem, é preciso dar preferência aos condôminos do que a estranhos;
- O condômino é o responsável exclusivo pelas despesas de sua unidade e partes de uso exclusivo;
- Proprietários de terraços e coberturas devem arcar com os custos para a sua conservação para não danificar as unidades que ficam abaixo da sua;
- É obrigatório o uso do seguro de toda a edificação contra o risco e incêndio e destruição, seja total ou parcial;
- Regras sobre a administração do condomínio e as competências do síndico;
- Quórum para determinar a realização de obras no condomínio, sejam elas voluntárias ou úteis;
- Regras em relação às obras e reparos necessários e urgentes da edificação;
- Situações em que é possível haver a aplicação de multas e penalidades por parte do condomínio;
- Disposição sobre a extinção do condomínio.
Ou seja, para entender a fundo as regras relacionadas aos condomínios, é fundamental a leitura atenta do Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, do Código Civil de 2002, o qual abarca os artigos já mencionados.
Qual é a diferença entre o regulamento interno e a convenção?
Enquanto a convenção é um documento público que determina as regras gerais relacionadas à estrutura de funcionamento e a administração do condomínio, o regulamento interno é privado e se propõe a estabelecer acordos de conduta e comportamento dos condôminos e visitantes.
Ambas as documentações devem ser utilizadas em conjunto para garantir a ordem, o bom convívio e a integridade do patrimônio.
Qual é a importância do Direito condominial?
O Direito condominial é essencial para regulamentar essas relações e encontrar respostas com respaldo legal para solucionar os possíveis conflitos que podem ocorrer dentro dos condomínios.
Sabe-se muito bem que edificações, aglomerados de imóveis ou locais com muitos moradores, por comportarem pessoas com personalidades e gostos diferentes e que não se relacionam entre si, podem ser sede de conflitos dos mais variados tipos.
Se não existissem regras pré-estabelecidas, seria muito complicado resolver problemas e desentendimentos. Afinal de contas, ambas as partes poderiam achar que estavam certas e que foram injustiçadas.
Como é o mercado de Direito condominial?
O mercado de direito condominial está aquecido, possibilitando que o profissional especialista nesta área preste consultoria e serviços jurídicos para diversas construções, de modo a auxiliá-las a manterem-se em ordem e em conformidade com a lei.
Viver em condomínios de casas e principalmente de prédios se tornou muito comum. Conforme a plataforma eletrônica Triider, que traz dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP), o Brasil tem aproximadamente 68 milhões de pessoas vivendo em condomínios.
Ademais, conforme o Quinto Andar, a procura por casas em condomínios aumentou 15%. Os motivos são variados, como: segurança e qualidade de vida, dentre outros.
Isso significa que a procura por imóveis em condomínios se tornou essencial e pode crescer ainda mais nos próximos anos.
Como começar a atuar na área?
Se você se interessou por esse nicho, o primeiro passo é buscar conhecimento. Existem diversas especializações e cursos focados em Direito condominial.
Além de estudar e se especializar, fazer networking e conversar com outros profissionais que já atuam nessa área pode ser interessante para entender melhor o mercado.
Por fim, anunciar para as pessoas que você atua nesse nicho é fundamental para que o seu cliente ideal lhe encontre e lhe contrate. Logo, invista em marketing jurídico digital.
Que tipo de caso o advogado especialista nessa área pode se deparar?
O advogado que decide atuar nessa área pode se deparar com casos dos mais diversos tipos, como inadimplência, animais de estimação, discussão de vizinhos, entre outros.
Conflitos entre moradores são muito comuns, seja em condomínios grandes ou pequenos. No entanto, existem situações específicas que os profissionais podem presenciar com certa frequência.
Veja abaixo alguns casos em que o advogado pode ser essencial para resolver o impasse.
Inadimplência
A inadimplência pode ser um dos principais problemas que advogados condominiais têm que lidar, pois impacta diretamente na saúde financeira do condomínio e pode comprometer a manutenção dos serviços essenciais.
Quando um condômino deixa de pagar as taxas de condomínio, o advogado pode atuar tanto na cobrança extrajudicial quanto judicial da dívida, respeitando os prazos legais e garantindo que os direitos do condomínio sejam preservados.
Automóveis
Discordâncias entre condôminos podem ser frequentes quando ocorrem sorteios para áreas coletivas de estacionamento. Outros atritos podem envolver questões como: número de vagas, desrespeito no momento de estacionar, dentre outros.
Animais de estimação
Esse é um assunto bastante frequente e polêmico. Muitos acreditavam que era possível proibir animais de estimação em condomínios. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que é vedado proibir animais de estimação nesses locais, visto que eles são equiparados a bens.
Contudo, é possível encontrar edificações que ainda tentam proibir animais de estimação. Além disso, nos lugares em que os animais estão presentes, atritos em relação a medo, latidos e miados, odores, porte do animal, dentre outras questões, podem ocasionar desentendimentos entre os moradores.
Crianças, adolescentes e jovens
As crianças e os adolescentes também são alvo de conflitos, principalmente de condôminos que se queixam de barulho e bagunça. Os jovens, por outro lado, podem ser criticados por barulhos, festas, dentre outros problemas.
Problemas técnicos
Problemas de falta de manutenção no prédio e nas unidades podem causar transtornos e desentendimentos. Alguns exemplos são: infiltração de água, problemas no encanamento, dentre outros.
Conflitos de vizinhança
Os conflitos entre vizinhos podem ser frequentes e ocorrer por inúmeras razões, como: mal tratamento de funcionários, barulhos em horários não permitidos, perturbação da paz, cheiro de cigarro, entre outros.
Nessas situações, o advogado condominial exerce um papel fundamental ao orientar o síndico sobre como agir de acordo com a legislação e o regimento interno, além de auxiliar na mediação dos conflitos, buscando preservar a boa convivência entre os moradores.
Qual é a importância de ter um advogado condominial?
O advogado condominial é importante por auxiliar os responsáveis pela gestão e administração do local a manter todas as questões pertinentes à edificação em ordem e em harmonia com a lei.
Ele pode também atuar de forma preventiva, prestando consultoria para garantir o bom funcionamento e a organização do condomínio. Por fim, o profissional deve atuar nas causas de interesse de seu cliente e encontrar soluções para conflitos e impasses que ocorrem.
O Direito condominial é um nicho que pode ser muito promissor para advogados que se interessam por ele. Ademais, existem possibilidades de renda recorrente, trabalhando com consultoria, por exemplo.
Por isso, se você tem interesse nessa área, não deixe de se preparar e principalmente, divulgar os seus serviços com estratégias eficientes de marketing jurídico!
Conclusão
O Direito Condominial é uma área do Direito que vem ganhando cada vez mais relevância diante da crescente verticalização das cidades e da complexidade das relações em ambientes coletivos.
Atuando nessa especialidade, o advogado tem a oportunidade de contribuir significativamente para a organização e o bem-estar de comunidades inteiras, promovendo soluções jurídicas eficientes para conflitos cotidianos que envolvem desde inadimplência até questões estruturais e convivência entre condôminos.
Mais do que um nicho promissor, o Direito Condominial é um campo que permite uma atuação estratégica, com foco preventivo, consultivo e contencioso. A demanda constante por profissionais qualificados abre espaço para parcerias duradouras com síndicos, administradoras, construtoras e associações de moradores, promovendo fidelização e recorrência nos serviços prestados.
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