Direito condominial: o que você precisa saber para atuar na área? Entenda!

Direito condominial: o que você precisa saber para atuar na área? Entenda!

O Direito condominial é uma área jurídica que vem ganhando espaço e notoriedade entre os juristas. Embora seja menos conhecida que os segmentos tradicionais do Direito, é possível encontrar um amplo mercado, com diversas possibilidades. 

Para poder atuar nessa área, é importante se especializar, buscar entender como funciona as dinâmicas dentro dos condomínios e principalmente, ter contato com pessoas que vivenciam a administração desses locais no dia a dia.

Mas afinal, será que vale a pena apostar no Direito condominial? Trata-se realmente de uma área promissora? Acompanhe a leitura, entenda um pouco mais sobre esse nicho e veja se vale a pena investir na especialização!

O que é o Direito condominial?

O Direito condominial é um segmento do Direito que tem como objetivo regulamentar a relação entre moradores, trabalhadores, conviventes, dentre outros envolvidos, de uma mesma construção imobiliária e coletiva, como condomínios de casas, prédios, apartamentos e até de imóveis para fins comerciais. 

Trata-se de um ramo dentro do Direito Civil. O nicho em questão busca fornecer regras e diretrizes sobre o uso adequado de uma propriedade e também prevê a aplicação de penalidades quando elas não são respeitadas pelos condôminos.  

Qual é a importância do Direito condominial?

Sabe-se muito bem que edificações, aglomerados de imóveis ou locais com muitos moradores, por comportarem pessoas com personalidades e gostos diferentes e que não se relacionam entre si, podem ser sede de conflitos dos mais variados tipos. 

Se não exisitissem regras pré-estabelecidas, seria muito complicado resolver problemas e desentendimentos. Afinal de contas, ambas as partes podem achar que estavam certas e que foram injustiçadas.

O Direito condominial é essencial para regulamentar essas relações e encontrar respostas com respalgo legal para solucionar os possíveis conflitos que podem ocorrer dentro dos condomínios. 

Qual é a legislação aplicável?

O Código Civil (CC) brasileiro atual, vigente desde 2002, é a principal fonte utilizada para regulamentar o direito e a relação entre os condôminos. A fundamentação para solucionar impasses estão entre os artigos 1.331 e 1.358 do CC. 

Ademais, antes da entrada em vigor do Código Civil atual, era utilizada a Lei do Condomínio (Lei n. 4.591/64), a qual foi revogada parcialmente. Nesse sentido, ela ainda possui alguns artigos válidos e que podem ser utilizados em situações em que o CC é omisso em relação a uma determinada questão. 

Entretanto, caso haja previsão no CC, é esse ordenamento que deve ser utilizado. Se existe respaldo na Lei do Condomínio que seja contrária ao entendimento do Código Civil, é este último que deve ser levado em consideração.

Em relação às particularidades e regramentos dos condomínios, as quais podem variar muito de condomínio para condomínio, existem as convenções e os regulamentos internos. Cada edificação estabelece as suas diretrizes e elaboram a documentação conforme desejar. 

Esses documentos são essenciais porque trazem normas de conduta, regras de comportamentos, dentre outras considerações. Importante ressaltar que convenções e regulamentos internos não podem contrariar o disposto no Código Civil. 

Veja também: Modelo de administração condominial

O que é o regulamento interno de um condomínio?

Condomínios precisam ter um regulamento interno. Trata-se de um documento que abarca os acordos elaborados entre os moradores e os administradores da edificação sobre o convívio dos envolvidos e a utilização das áreas comuns. 

Logo, o regumento precisa ser elaborado e votado em assembléia para que todos tenham ciência do que está sendo acordado e principalmente, esclareçam dúvidas e expressem discordâncias e concordâncias com o que é discutido. 

Após a aprovação, o documento se torna válido para todos os moradores, visitantes e frequentadores do local. 

O regimento pode e deve ser atualizado. Aconselha-se que ele seja revisado periodicamente para que fique de acordo com a realidade atual do condomínio e considere os interesses dos condôminos. 

O que é a convenção de um condomínio?

A convenção é um documento público que precisa de formalização junto ao Cartório de Imóveis. Esse documento tem previsão no artigo 1.333 do CC/2002, que determina que ele deve ser subscrito por pelo menos dois terços dos titulares do condomínio. Confira o artigo abaixo para entender melhor.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Por sua vez, o artigo 1.334 demonstra o que a convenção determina. Entenda:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Nesse sentido, as convenções precisam abarcar o disposto no artigo acima. 

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Qual é a diferença entre o regulamento interno e a convenção?

Enquanto a convenção é um documento público que determina as regras gerais relacionadas à estrutura de funcionamento e a administração do condomínio, o regulamento interno é privado e se propoe a estabelecer acordos de conduta e comportamento dos condôminos e visitantes. 

Ambas as documentações devem ser utilizadas em conjunto para garantir a ordem, o bom convívio e a integridade do patrimônio.

Quais são as principais regras do direito condominial?

É essencial observar os artigos do CC que regulamentam os condomínios. Veja abaixo algumas das regras com previsão no ordenamento jurídico

Direito dos condôminos

  • Utilizar livremente as suas unidades, podendo também dispor delas como desejar;
  • Usar locais comuns do condomínio, obedecendo a sua destinação, desde que não prejudique a utilização desses locais pelos demais condôminos;
  • Participar e votar nas decisões da assembléia de condomínio.

Deveres dos condôminos

  • Contribuir para as despesas do condomínio na mesma proporção que os demais;
  • Não implementar obras que comprometam a segurança do condomínio;
  • Não realizar obras que altere a cor e a fachada da edificação;
  • Não prejudicar o sossego alheio e nem comprometer a salubridade e a segurança dos demais moradores e frequentadores da edificação.

Outras regras pertinentes

  • Ao alugar garagem, é preciso dar preferência aos condôminos do que a estranhos;
  • O condômino é o responsável exclusivo pelas despesas de sua unidade e partes de uso exclusivo;
  • Proprietários de terraços e coberturas devem arcar com os custos para a sua conservação para não danificar as unidades que ficam abaixo da sua;
  • É obrigatório o uso do seguro de toda a edificação contra o risco e incêndio e destruição, seja total ou parcial;
  • Regras sobre a administração do condomínio e as competências do síndico;
  • Quórum para determinar a realização de obras no condomínio, sejam elas voluntárias ou úteis;
  • Regras em relação às obras e reparos necessários e urgentes da edificação;
  • Situações em que é possível haver a aplicação de multas e penalidades por parte do condomínio;
  • Disposição sobre a extinção do condomínio. 

Ou seja, para entender a fundo as regras relacionadas aos condomínios, é fundamental a leitura atenta do Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, do Código Civil de 2002, o qual abarca os artigos já mencionados. 

Qual é a importância do advogado condominial?

O advogado condominial é fundamental para auxiliar síndicos, condôminos e os responsáveis pela administração do condomínio em diversas questões. A verdade é que mesmo quem atua como síndico ou administrador não conhece as regras e pode cometer erros e injustiças. 

Por isso, contar com a consultoria de um especialista é fundamental para manter a ordem e evitar prejuízos. 

Embora o trabalho do profissional possa ser muito útil na prevenção, atuando principalmente de forma consultiva, na prática ele é mais requisitado quando o problema já aconteceu. 

Desse modo, o advogado especialista em Direito condomínial é chamado em situações em que existe desrespeito ao direito de propriedade ou de vizinhança, em casos em que todas as ferramentas disponíveis foram utilizadas pelo síndico ou com o apoio da administradora do condomínio, por exemplo. Nessas questões, o advogado pode ser contratado para resolver o impasse, dando um fim ao conflito.

Em síntese, os advogados podem ser contratados para atuar de forma consultiva, esclarecendo a legislação e assessorando os administradores nos atos de gestão do condomínio, fazendo o direito de quem o contratou ser respeitado ou mesmo as disposições do síndico. 

Além disso, o profissional pode auxiliar as partes envolvidas em um conflito a fazerem acordos que sejam benéficos e justos para ambos, inclusive de forma extrajudicial

Que tipo de caso o advogado especialista nessa área pode se deparar?

O advogado que decide atuar nessa área pode se deparar com casos dos mais diversos tipos. Conflitos entre moradores são muito comuns, seja em condomínios grandes ou pequenos. No entanto, existem situações específicas que os profissionais podem presenciar com certa frequência. 

Veja abaixo alguns casos em que o advogado pode ser essencial para resolver o impasse.

Inadimplência

A inadimplência pode ser um dos principais problemas que advogados condominiais podem ter que lidar.

Automóveis

Discordâncias entre condôminos podem ser frequentes quando ocorre sorteios para áreas coletivas de estacionamento. Outros atritos podem envolver questões como: número de vagas, desrespeito no momento de estacionar, dentre outros.

Animais de estimação

Esse é um assunto bastante frequente e polêmico. Muitos acreditavam que era possível proibir animais de estimação em condomínios. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que é vedado proibir animais de estimação nesses locais, visto que eles são equiparados a bens.

Contudo, é possível encontrar edificações que ainda tentam proibir animais de estimação. Além disso, nos lugares em que os animais estão presentes, atritos em relação a medo, latidos e miados, odores, porte do animal, dentre outras questões, podem ocasionar desentendimentos entre os moradores.

Crianças, adolescentes e jovens

As crianças e os adolescentes também são alvo de conflitos, principalmente de condôminos que se queixam de barulho e bagunça. Os jovens, por outro lado, podem ser criticados por barulhos, festas, dentre outros problemas.

Problemas técnicos 

Problemas de falta de manutenção no prédio e nas unidades pode causar transtornos e desentendimentos. Alguns exemplos são: infiltração de água, problemas no encanamento, dentre outros.

Conflitos de vizinhança

Por fim, os conflitos entre vizinhos podem ser frequentes e ocorrer por inúmeras razões, como: mal tratamento de funcionários, barulhos em horários não permitidos, perturbação da paz, cheiro de cigarro, dentre outros.

Como é o mercado de Direito condominial?

Viver em condomínios de casas e principalmente de prédios se tornou muito comum. Conforme a plataforoma eletrônica Triider, que traz dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP), o Brasil tem aproximadamente 68 milhões de pessoas vivendo em condomínios. 

Ademais, conforme o Quinto Andar, a procura por casas em condomínios aumentou 15%. Os motivos são variados, como: segurança e qualidade de vida, dentre outros. 

Isso significa que a procura por imóveis em condomínios se tornou essencial e pode crescer ainda mais nos próximos anos. 

Logo, o mercado de direito condominial está aquecido, possibilitando que o profissional especialista nessa área preste consultoria e serviços jurídicos para diversas construções, de modo a auxiliá-las a manterem-se em ordem e em conformidade com a lei. 

Como começar a atuar na área?

Se você se interessou por esse nicho, o primeiro passo é buscar conhecimento. Existem diversas especializações e cursos focados em Direito condominial. 

Além de estudar e se especializar, fazer networking e conversar com outros profissionais que já atuam nessa área pode ser interessante para entender melhor o mercado.

Por fim, anunciar para as pessoas que você atua nesse nicho é fundamental para que o seu cliente ideal lhe encontre e lhe contrate. Logo, invista em marketing digital

Veja mais em: Marketing jurídico: TUDO o que você precisa saber!

Perguntas frequentes

Veja abaixo as perguntas mais frequentes sobre Direito condominial!

Qual é a lei que rege os condomínios?

A principal lei que rege o Direito Condominial é o Código Civil. As disposições sobre o tema podem ser encontradas no Capítulo VII, do artigo 1.331 ao 1.358. 

Quais são os direitos dos condôminos? 

Alguns dos direitos dos condôminos são: utilizar livremente as suas unidades, podendo também dispor delas como desejar; usar locais comuns do condomínio, obedecendo a sua destinação, desde que não prejudique a utilização desses locais pelos demais condôminos; participar e votar nas decisões da assembléia de condomínio, dentre outras.

Qual é a função do advogado do condomínio?

O advogado do condomínio deve auxiliar os responsáveis pela gestão e administração do local a manter todas as questões pertinentes à edificação em ordem e em harmonia com a lei.

Ele pode também atuar de forma preventiva, prestando consultoria para garantir o bom funcionamento e a organização do condomínio. Por fim, o profissional deve atuar nas causas de interesse de seu cliente e encontrar soluções para conflitos e impasses que ocorrem. 

O Direito condominial é um nicho que pode ser muito promissor para advogados que se interessam por ele. Ademais, existem possibilidades de renda recorrente, trabalhando com consultoria, por exemplo.

Por isso, se você tem interesse nessa área, não deixe de se preparar e principalmente, divulgar os seus serviços com estratégias eficientes de marketing jurídico!

E se você gostou desse artigo, confira uma última sugestão de leitura: Alta produtividade na advocacia!

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Autor
Foto - Eduardo Koetz
Eduardo Koetz

Eduardo Koetz é advogado, escritor, sócio e fundador da Koetz Advocacia e CEO da empresa de software jurídico Advbox.

Possui bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Possui tanto registros na Ordem dos Advogados do Brasil - OAB (OAB/SC 42.934, OAB/RS 73.409, OAB/PR 72.951, OAB/SP 435.266, OAB/MG 204.531, OAB/MG 204.531), como na Ordem dos Advogados de Portugal - OA ( OA/Portugal 69.512L).
É pós-graduado em Direito do Trabalho pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (2011- 2012) e em Direito Tributário pela Escola Superior da Magistratura Federal ESMAFE (2013 - 2014).

Atua como um dos principais gestores da Koetz Advocacia realizando a supervisão e liderança em todos os setores do escritório. Em 2021, Eduardo publicou o livro intitulado: Otimizado - O escritório como empresa escalável pela editora Viseu.