Modelo de contrato de locação de imóvel para fins comerciais
O contrato de locação de imóvel para fins comerciais é um instrumento essencial para formalizar a ocupação de um imóvel destinado a atividades empresariais. Ele estabelece direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário, evitando conflitos e proporcionando segurança jurídica para ambos.
Seja para abrir uma loja, escritório ou ponto de atendimento, compreender as particularidades desse tipo de contrato é fundamental para garantir um bom relacionamento contratual e a continuidade do negócio.
Neste artigo, você vai entender como funciona o contrato de locação de imóvel para fins comerciais, conhecer suas principais cláusulas, saber como redigir corretamente e acessar um modelo para adaptar. Tudo isso com base na legislação vigente e nas melhores práticas jurídicas para assegurar estabilidade às relações comerciais.
Modelo de contrato de locação de imóvel para fins comerciais
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
Por este instrumento particular, de um lado, Empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, neste ato representada por seu sócio diretor, Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, doravante denominada LOCADORA;
E, de outro, Empresa TAL, com sede na cidade de CIDADE-UF, Rua TAL, inscrita no CNPJ sob o nº 000000, por seu representante legal, Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, doravante denominada LOCATÁRIA;
Sendo FIADORES o Sr. Ciclano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF nº 000000, e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portadora do CPF nº 000000;
Têm justo e acertado o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL, que se regerá pelas disposições do Código Civil, da Lei nº 8.245/91, e demais condições abaixo ajustadas:
CLÁUSULA PRIMEIRA: OBJETO
O presente contrato tem por objeto a locação para fins exclusivamente comerciais do imóvel situado na Rua TAL, nº TAL, CIDADE-UF.
Parágrafo único
É vedada a transferência do presente contrato, bem como a cessão da locação, a sublocação total ou parcial, ou o empréstimo do prédio.
CLÁUSULA SEGUNDA: PRAZO DE LOCAÇÃO
O prazo de locação é de 36 (trinta e seis) meses, contados de TAL a TAL, quando a LOCATÁRIA se obriga a devolver o imóvel à LOCADORA em bom estado de conservação, conforme o encontrou.
CLÁUSULA TERCEIRA: VALOR DO ALUGUEL
O valor do aluguel é de R$ 000000 (REAIS), para pagamento até o quinto dia útil do mês subsequente ao vencido, reajustado anualmente conforme a variação do IGP-M, anunciado pela Fundação Getúlio Vargas ou, na falta deste índice, do IPC-FIPE ou do INPC-IBGE, respectivamente.
Parágrafo único
Todos os pagamentos devidos pela LOCATÁRIA deverão ser efetuados nesta cidade, no escritório da LOCADORA, situado na Rua Tal, Bairro TAL, mediante a contra entrega de recibo.
CLÁUSULA QUARTA: MORA
O atraso no pagamento de qualquer uma das parcelas acarretará na aplicação da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela inadimplida e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, acrescida de correção monetária e honorários advocatícios de:
- 10% (dez por cento) em caso de cobrança amigável;
- 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial.
Parágrafo único
Caso nova disposição legal venha a limitar o percentual de multa em caso de descumprimento de cláusula contratual, ficará automaticamente vigente para este contrato a nova determinação legal.
CLÁUSULA QUINTA
A LOCATÁRIA recebe, neste ato, o prédio em bom estado de conservação, devendo mantê-lo nas mesmas condições e restituí-lo como o recebeu, o que se comprovará por vistoria feita pela LOCADORA. Ficam excluídas desta cláusula as deteriorações decorrentes do uso regular do imóvel.
Parágrafo primeiro
A LOCATÁRIA deverá fornecer à LOCADORA, nos 10 (dez) primeiros dias da locação, uma relação de eventuais defeitos encontrados. Caso contrário, presume-se o imóvel em perfeitas condições.
Parágrafo segundo
A LOCATÁRIA se obriga, por sua conta e responsabilidade, a manter em bom estado as instalações elétricas, sanitárias e hidráulicas, fazendo os reparos de uso e de danos causados.
Parágrafo terceiro
Na desocupação, se o imóvel não estiver em condições adequadas, a LOCATÁRIA continuará responsável pelas obrigações contratuais, inclusive alugueres e despesas de reparo, que poderão ser realizadas pela LOCADORA com base no orçamento mais barato dentre dois apresentados.
CLÁUSULA SEXTA
O LOCADOR fica desobrigado de executar obras por vícios ou defeitos que surjam após o início da locação. A LOCATÁRIA poderá rescindir o contrato se o imóvel perder a utilidade comercial.
CLÁUSULA SÉTIMA: BENFEITORIAS
É vedado à LOCATÁRIA realizar modificações sem consentimento por escrito da LOCADORA. Todas as benfeitorias serão incorporadas ao imóvel sem direito a indenização ou retenção, salvo disposição em contrário. A LOCADORA poderá exigir a reposição do estado original.
CLÁUSULA OITAVA: VISITAS E VISTORIAS
A LOCADORA poderá visitar ou vistoriar o imóvel mediante aviso prévio com data e horário definidos.
CLÁUSULA NONA
A LOCATÁRIA é responsável pelo cumprimento de exigências do Poder Público relacionadas ao uso do imóvel.
CLÁUSULA DÉCIMA
Em caso de desapropriação ou interdição judicial, as partes estarão desobrigadas das cláusulas contratuais, ressalvando-se eventuais direitos junto ao Poder Expropriante.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: ENCARGOS
A LOCATÁRIA será responsável por todas as despesas de serviços públicos (água, luz etc.), apresentando os comprovantes quando solicitado.
Parágrafo primeiro
Despesas e taxas de condomínio serão integralmente de responsabilidade da LOCATÁRIA.
Parágrafo segundo
Todos os impostos (como IPTU) correrão por conta da LOCATÁRIA, que deverá pagar diretamente ou depositar o valor à LOCADORA antes do vencimento.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
É proibido armazenar materiais inflamáveis ou perigosos no imóvel.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA
Este contrato tem eficácia executiva, sendo fixados honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: INFRAÇÃO CONTRATUAL
Qualquer infração contratual implicará multa de 3 (três) alugueres vigentes, independentemente de notificação, além de possível indenização por danos e encargos legais.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: FIADORES
Os FIADORES se responsabilizam solidariamente pelo cumprimento do contrato, inclusive em caso de prorrogação ou reajuste, renunciando aos benefícios dos arts. 1.491 e seguintes do Código Civil.
Parágrafo primeiro
A responsabilidade dos fiadores se estende até a entrega efetiva das chaves.
Parágrafo segundo
Caso os fiadores não possam mais garantir o contrato, a LOCATÁRIA deverá substituí-los por outro em até 30 dias.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: SEGURO
A LOCATÁRIA deverá apresentar apólice de seguro em até 15 dias da vigência, cobrindo incêndio, vendaval, danos elétricos e explosão. Em caso de não apresentação, a LOCADORA poderá cobrar o prêmio junto com o aluguel.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: DENÚNCIA
Qualquer parte poderá denunciar o contrato com 30 dias de antecedência, assumindo multa de 10% do valor total das parcelas vincendas, além das demais obrigações previstas.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: FORO
Fica eleito o foro da Comarca de CIDADE-UF para dirimir quaisquer controvérsias, com renúncia a qualquer outro por mais privilegiado que seja.
E por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.
CIDADE, 00 de MÊS de ANO.
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NOME COMPLETO – LOCADORA
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NOME COMPLETO – LOCATÁRIA
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ASSINATURA DOS FIADORES
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TESTEMUNHAS
Como funciona o contrato de locação de imóvel para fins comerciais?
O contrato de locação de imóvel para fins comerciais funciona como um acordo formal entre o proprietário do imóvel (locador) e uma empresa ou profissional (locatário) que deseja utilizar o espaço para desenvolver uma atividade empresarial.
Esse contrato estabelece as condições em que o imóvel será ocupado, como prazo, valor do aluguel, garantias, direitos e obrigações de ambas as partes. Ele deve especificar que a destinação do imóvel será exclusivamente comercial, e, em geral, segue as regras da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), com algumas exigências específicas para uso empresarial.
O funcionamento do contrato também inclui cláusulas que tratam de reajuste de aluguel, vistoria, benfeitorias, responsabilidade por tributos e encargos, além de regras claras sobre renovação, rescisão e penalidades. A formalização desse tipo de contrato oferece segurança jurídica e protege o ponto comercial, um dos ativos mais importantes para o sucesso do negócio.
Qual a diferença entre contrato de locação comercial e não residencial?
A diferença entre contrato de locação comercial e não residencial é que todo contrato comercial é não residencial, mas nem toda locação não residencial é considerada comercial para fins legais.
Ou seja, a locação comercial exige que o imóvel seja utilizado para atividade empresarial com fins lucrativos, enquanto a locação não residencial abrange qualquer uso que não seja habitacional, como clínicas, escolas, igrejas ou repartições públicas.
Além disso, apenas o contrato de locação comercial, quando atendidos os requisitos legais (mínimo de 5 anos de contrato e 3 anos de exploração da mesma atividade), garante ao locatário o direito à renovação compulsória, previsto na Lei do Inquilinato.
Qual o tipo de locação que permite ao locatário usar o imóvel para fins comerciais?
O tipo de locação que permite ao locatário usar o imóvel para fins comerciais é a locação não residencial. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a locação não residencial engloba os contratos em que o imóvel é utilizado para fins distintos da moradia, como atividades empresariais, comerciais, industriais ou profissionais.
Para o uso comercial ser válido, o contrato deve especificar essa finalidade e estar conforme as normas municipais de zoneamento urbano. Além disso, quando a atividade exercida é empresarial e contínua, com contrato de no mínimo cinco anos e exploração da mesma atividade por três anos consecutivos, o locatário pode pleitear a renovação compulsória da locação, como proteção ao ponto comercial.
Como fazer um contrato de locação comercial?
Para fazer um contrato de locação comercial, é necessário redigir um documento claro, detalhado e juridicamente válido que formalize os direitos e deveres de locador e locatário.
Esse contrato deve conter cláusulas específicas sobre o uso comercial do imóvel, valor do aluguel, garantias, encargos, prazo, regras para benfeitorias, vistoria, rescisão e outras disposições legais. A Lei do Inquilinato rege esse tipo de contrato, com atenção especial às cláusulas que garantem segurança ao ponto comercial e previsibilidade nas obrigações.
A seguir, explicamos cada item essencial que deve constar no contrato de locação comercial. Esses elementos são indispensáveis para garantir validade jurídica, evitar conflitos e proteger os interesses das partes envolvidas.
Qualificação completa das partes
A qualificação das partes é o primeiro item de um contrato de locação comercial e tem grande importância jurídica. Deve conter os dados completos do locador, do locatário e dos fiadores (quando houver), incluindo nome, CPF ou CNPJ, endereço, estado civil, profissão e número do RG.
Quando a parte for uma empresa, é necessário identificar também o representante legal e seus respectivos documentos. A precisão dessas informações garante a validade do contrato e permite a responsabilização correta em caso de litígio.
Além disso, a qualificação adequada evita confusões quanto à legitimidade das partes envolvidas, tornando o contrato seguro desde sua origem. Todos os dados devem estar atualizados e completos.
Objeto da locação
O objeto da locação é a descrição do imóvel comercial que está sendo alugado. Essa cláusula deve detalhar com precisão o endereço completo, número, bairro, cidade, UF, metragem, cômodos e condições do imóvel.
Também é fundamental indicar de forma expressa que o imóvel será utilizado exclusivamente para fins comerciais, vedando qualquer outro tipo de uso. Caso haja restrições quanto ao tipo de atividade no local (ex: alimentação, indústria), elas devem constar nessa cláusula.
A clareza nessa descrição evita disputas futuras sobre a finalidade do uso ou sobre o estado do bem na entrega e devolução.
Valor do aluguel e condições de pagamento
Essa cláusula define o valor mensal a ser pago pelo aluguel, o vencimento (geralmente até o 5º dia útil do mês), a forma de pagamento (depósito, boleto ou outro) e o índice de reajuste anual.
Os índices mais utilizados são o IGP-M, IPCA ou outro previsto em lei. Também é comum prever multa de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária em caso de atraso.
É importante indicar o local de pagamento e a forma de comprovação (recibo, nota, extrato bancário), para garantir segurança jurídica e previsibilidade financeira às partes.
Prazo da locação e regras de renovação
O contrato deve especificar o prazo da locação, que costuma ser de no mínimo 30 meses e as regras para sua renovação ou prorrogação.
No caso de locações comerciais, o prazo de 60 meses é estratégico para garantir o direito de renovação compulsória. Também deve-se informar se haverá renovação automática ou se é necessário aviso prévio.
Para encerrar o contrato antes do prazo, deve-se prever as condições e possíveis multas aplicáveis. Essa clareza evita litígios e protege o ponto comercial do locatário.
Garantias locatícias
A garantia locatícia é uma forma de proteger o locador contra possíveis inadimplementos do locatário. As formas mais comuns são caução em dinheiro (até três aluguéis), fiador, seguro-fiança e título de capitalização.
Cada tipo de garantia tem particularidades e custos, e o contrato deve prever claramente qual será utilizada. O fiador, por exemplo, assume obrigações solidárias, enquanto o seguro-fiança pode ter cobertura adicional.
A ausência de garantia é permitida por lei, mas é desaconselhada em contratos comerciais, onde os valores costumam ser mais elevados.
Encargos da locação
Os encargos da locação abrangem todas as despesas relacionadas ao uso do imóvel que não estejam incluídas no valor do aluguel. Devem ser especificados no contrato como de responsabilidade do locatário.
Entre os encargos estão o pagamento de água, energia elétrica, IPTU, condomínio, coleta de lixo e taxas municipais. O não pagamento desses encargos pode gerar cobrança judicial e até rescisão do contrato.
Essa cláusula protege o locador de obrigações que não são de sua responsabilidade e mantém a regularidade do imóvel junto aos órgãos públicos.
Vistoria do imóvel
A vistoria do imóvel é essencial para registrar as condições do bem no momento da entrega e da devolução. Deve ser feita uma descrição detalhada, com fotos e informações sobre o estado das paredes, pisos, instalações elétricas e hidráulicas, entre outros itens.
O contrato deve deixar claro que a parte locatária deve apresentar eventuais defeitos em até 10 dias do início da locação. Caso contrário, presume-se que recebeu o imóvel em perfeitas condições.
Ao final do contrato, a vistoria serve como base para determinar se o imóvel foi mantido adequadamente ou se haverá cobrança de reparos.
Benfeitorias, reformas e obras
O contrato deve esclarecer se o locatário poderá realizar reformas, benfeitorias ou melhorias no imóvel. Em regra, qualquer intervenção depende de autorização prévia e por escrito do locador.
O contrato também deve indicar se haverá direito à indenização pelas melhorias realizadas e se o locatário poderá retê-las ao final da locação.
É comum prever que todas as benfeitorias fiquem incorporadas ao imóvel, sem direito a reembolso. Ainda assim, o locador pode exigir que o imóvel seja devolvido ao estado original.
Transferência e sucessão
Essa cláusula define se o locatário pode ceder o contrato, sublocar o imóvel ou transferir o ponto comercial a terceiros. Em contratos comerciais, isso pode ser relevante em casos de venda do negócio ou expansão.
É possível permitir a cessão com autorização prévia do locador ou vedar totalmente essa prática. Também se deve prever o que ocorre em caso de falência, morte ou dissolução da empresa locatária.
Essa previsão garante controle ao locador e segurança à atividade empresarial em caso de sucessão ou reestruturação.
Rescisão contratual e penalidades
A cláusula de rescisão determina as regras para o encerramento do contrato antes do prazo previsto. Ela deve indicar o aviso prévio necessário (geralmente 30 dias) e a multa a ser aplicada.
A multa costuma ser proporcional ao tempo restante do contrato. O contrato também pode prever penalidades específicas por inadimplência, danos ao imóvel ou descumprimento de cláusulas.
Essas previsões evitam conflitos e permitem uma saída legal em caso de necessidade de encerramento da locação.
Disposições finais
As disposições finais encerram o contrato com informações complementares. Devem indicar o foro competente para solução de conflitos (normalmente o da cidade onde se localiza o imóvel), o número de vias assinadas e o reconhecimento das assinaturas.
Também é possível incluir cláusulas sobre comunicação entre as partes, validade de notificações por e-mail ou carta registrada, e outras formalidades.
Essa parte garante que o contrato seja executável judicialmente e cumpre os requisitos legais de validade formal.
Contrato de locação comercial precisa ser registrado em cartório?
O contrato de locação comercial não precisa ser registrado em cartório para ter validade entre as partes.
A assinatura do contrato particular já é suficiente para que ele produza efeitos legais entre locador e locatário, desde que esteja devidamente assinado por ambas as partes e por duas testemunhas. No entanto, o registro em cartório de Registro de Imóveis pode ser útil em situações específicas.
O principal benefício do registro é a oponibilidade contra terceiros, especialmente em caso de venda do imóvel a um novo proprietário. Com o contrato registrado, o novo comprador deve respeitar a locação até o fim do prazo acordado. Além disso, o registro fortalece o direito de renovação compulsória da locação, previsto na Lei do Inquilinato, nos contratos comerciais que preenchem os requisitos legais.
Portanto, embora não seja obrigatório, o registro é recomendado quando se busca maior segurança jurídica e proteção do ponto comercial.
Conclusão
Elaborar um contrato de locação de imóvel para fins comerciais é uma etapa crucial para garantir segurança jurídica e tranquilidade tanto ao locador quanto ao locatário. Cada cláusula deve ser pensada com atenção, considerando não apenas o valor do aluguel e o prazo da locação, mas também aspectos como garantias, encargos, vistoria, benfeitorias e possibilidade de renovação.
A escolha do modelo adequado, a formalização correta e o conhecimento das exigências legais ajudam a evitar litígios e asseguram a continuidade do negócio com mais previsibilidade. Além disso, compreender quando é recomendável registrar o contrato em cartório pode ser decisivo na proteção do ponto comercial.
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