Direito de vizinhança: o que é, normas jurídicas e importância

Direito de vizinhança: o que é, normas jurídicas e importância

Direito de vizinhança é um direito referente ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem.

Trata-se de um agrupamento de normas que possuem o objetivo de harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social.

Quer entender melhor o que é e como funciona o direito de vizinhança? Continue lendo o artigo!

O que é direito de vizinhança?

O direito de vizinhança se refere às normas que limitam o direito de propriedade com o intuito de evitar conflitos entre proprietários e vizinhos, respeitando, assim, o convívio social. Esse direito constitui obrigações propter rem, ou seja, consiste em uma prestação específica incrustada no direito real.

Confira o que dispõe o artigo 1.277 do Código Civil sobre o assunto:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

É importante saber que os atos prejudiciais à propriedade podem ser:

• Ilegais: quando for ato ilícito; 
• Abusivos: aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade, como barulho excessivo; 
• Lesivos: que provoquem dano ao vizinho, mas não decorrem de uso anormal da propriedade, por exemplo, indústria cuja fuligem polui o ambiente.

Quais são os direitos de vizinhança?

Alguns dos principais direitos de vizinhança são:

• Uso Normal da Propriedade;
• Limites à Propriedade;
• Responsabilidade pelos Danos;
• Direito de Passagem;
• Das águas;
• Árvore Limítrofe;
• Construções e Reformas;
• Ruídos e Vibrações;
• Da passagem de cabos e tubulações;
• Limites entre prédios e direito de tapagem.

Os direitos de vizinhança são aqueles que regulamentam as relações entre os proprietários de imóveis vizinhos, com o intuito de garantir que as propriedades sejam utilizadas de maneira que não prejudiquem o uso e o bem-estar dos outros. 

Uso Normal da Propriedade

Cada proprietário tem o direito de usar sua propriedade de maneira plena, desde que não cause prejuízo ou dano ao vizinho. O uso da propriedade deve ser feito de maneira a não interferir no uso das propriedades vizinhas.

Limites à Propriedade

Os limites entre propriedades devem ser respeitados, e qualquer invasão, por exemplo, por construções ou plantações, pode gerar obrigações de reparação ao vizinho.

Responsabilidade pelos Danos

O proprietário é responsável por danos causados à propriedade do vizinho, seja por negligência, desleixo ou qualquer outra forma de ação que prejudique a propriedade vizinha.

Direito de Passagem

De acordo com o artigo 1.285 do CC, sobre passagem forçada:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

O direito da passagem forçada só será permitido se o encravamento for natural e absoluto, ou seja, se houver uma saída ainda que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem.

Cabe salientar que, se houver alienação parcial do prédio e uma das partes ficar sem acesso à via pública, cabe a outra parte tolerar a passagem, conforme exposto no artigo 1.285, § 2º do CC.

Caso não haja acordo, o magistrado determinará a passagem pelo imóvel que mais facilmente prestá-la.

Das águas

Acerca das águas, segundo o artigo 1.288 do CC:

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Dispõe ainda o artigo 1.290 do CC o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão.

Está proibido o proprietário do prédio superior, de acordo com o artigo 1.291 do CC:

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

O proprietário possui o direito de construir barragens, açudes ou outras obras para represamento de água em seu prédio, caso as águas represadas invadam prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano causado, deduzido o valor do benefício obtido, conforme estabelecido no artigo 1.292 do CC. 

Árvore Limítrofe

Sobre árvores limítrofes, dispõe o artigo 1.282 do Código Civil:

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Ainda, pode o proprietário do terreno invadido por raízes ou ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, cortá-los até o plano divisório, segundo o artigo 1.283 do CC.

O vizinho tem direito também aos frutos que caírem no solo de seu imóvel, se este for particular, porém se cair em propriedade pública, o proprietário do terreno vizinho será o dono, conforme o artigo 1.284 do CC.

É importante destacar que, sendo comum a árvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietários e, por isso, não pode um deles arrancá-lo sem haver o consentimento do outro.  

Construções e Reformas

Ao realizar uma obra, o proprietário deve observar as leis e regulamentos, evitando que sua construção prejudique a propriedade vizinha. Em casos de reformas, devem ser observadas as distâncias mínimas e outros critérios para garantir que não haja danos ao vizinho.

Ruídos e Vibrações

O proprietário não pode causar ruídos ou vibrações que prejudiquem o bem-estar do vizinho. 

Da passagem de cabos e tubulações

O proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso não seja possível que a passagem seja realizada de outra forma, ou se muito oneroso, nos termos do artigo 1.286 do CC.

Pode o proprietário exigir que a instalação seja realizada de modo menos gravoso, assim como depois ser removida, à sua custa, para outro local do imóvel, segundo o parágrafo único do art. 1.286 do CC. Ainda, confira o que é facultado ao proprietário do prédio, nos termos do artigo 1.287 do mesmo diploma legal:

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Limites entre prédios e direito de tapagem

Conforme exposto no artigo 1.297 do CC sobre limites entre prédios e direito de tapagem:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

A ação que será cabível para resolver as confusões entre as linhas divisórias é a demarcatória, e não possessória e reivindicatória, como muito se confunde.

Nos termos do artigo 1.298 do CC, ao interpor a ação acertada, o magistrado delimitará as áreas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma não ser demonstrada, o terreno será dividido em partes iguais entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Os tapumes são de ambos os proprietários confinantes que, por isso, precisam arcar com as despesas advindas da conservação e construção em partes iguais.

Quais são os direitos de construir?

Os principais pontos envolvidos nos direitos de construir:

• Limitações e responsabilidades;
• Devassamento da propriedade vizinha;
• Águas e beirais;
• Paredes divisórias;
• Uso do prédio vizinho.

Os direitos de construir referem-se à liberdade que o proprietário tem para edificar sua propriedade, mas sempre respeitando as normas e as limitações impostas pela legislação urbanística, além dos direitos dos vizinhos. 

Limitações e responsabilidades

De acordo com o artigo 1.299 do CC, acerca das limitações e responsabilidades do direito de construir:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Dessa forma, todo o proprietário precisa efetuar o ressarcimento de seu vizinho pelos danos gerados advindos da construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual comprovará o dano e o nexo de causalidade com a construção. 

Devassamento da propriedade vizinha

Sobre o devassamento da propriedade vizinha, dispõe o artigo 1.301 do CC:

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Isso está expresso com o intuito de resguardar a intimidade das famílias. Contudo, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação.

Confira o artigo 1.302 do CC, ainda sobre o tema:

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Todavia, no que se refere à aberturas ou vãos para luz, poderá o vizinho levantar sua edificação, mesmo que vede a claridade do outro, nos termos do artigo 1.302, parágrafo único do CC.

Já na zona rural, vale ressaltar, que não é permitido levantar edificações a menos de 3 metros do terreno vizinho, segundo o artigo 1.303 do CC.

Águas e beirais

Em relação a águas e beirais, estabelece o art. 1.300 do Código Civil que:

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Assim sendo, as águas pluviais precisam ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, uma vez que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio.

Paredes divisórias

As paredes divisórias compõem a estrutura do edifício e constituem elemento de vedação e sustentação.

Compete ao confinante que construir primeiro, a possibilidade de assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce, nos termos do artigo 1.305 do CC.

Uso do prédio vizinho

Expõe o artigo 1.313 do CC, em relação ao uso do prédio vizinho que:

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

Vale sublinhar que, o vizinho que provocar dano ao penetrar no imóvel tem o dever de repará-lo.

Qual a importância do direito de vizinhança na sociedade?

O direito de vizinhança é essencial para garantir uma convivência pacífica e harmoniosa entre os moradores de uma mesma área. Ele estabelece regras que evitam que ações de um indivíduo prejudiquem a vida do outro, como problemas com ruídos, invasão de privacidade ou danos à propriedade.

Esse equilíbrio é fundamental para preservar a qualidade de vida e prevenir conflitos, criando um ambiente mais seguro e organizado para todos. Além disso, regula questões como a responsabilidade pela manutenção de paredes divisórias e o uso de águas e beirais, evitando que um proprietário prejudique o vizinho.

Além de proteger o bem-estar coletivo, o direito de vizinhança também fortalece o mercado imobiliário, garantindo estabilidade e confiança nas transações de compra, venda e locação. 

A regulamentação dessas normas previne litígios, assegura o respeito ao direito de propriedade e contribui para a sustentabilidade do ambiente urbano. 

Dessa forma, ele não apenas promove a convivência entre os vizinhos, mas também favorece a valorização das propriedades e a organização do espaço urbano.

Como é a processualística dos direitos de vizinhança?

As ações interpostas relativas ao direito de vizinhança possuem a finalidade de findar um estorno, sendo imprescritíveis, porque podem ser propostas enquanto perdurar o ato turbativo.

Sendo cessada a turbação, a ação será apenas indenizatória, passando a considerar o prazo prescritivo comum às ações pessoais.

Ações possessórias

As ações possessórias são as adequadas para a defesa da posse e há somente 3 tipos, veja!

• Reintegração: remédio jurídico para os casos em que a posse é esbulhada;
• Manutenção: casos de turbação;
• Interdito proibitório: casos de mera ameaça à posse.

Nunciação de obra nova

Sobre a nunciação de obra nova, o direito material objeto da lide é a obra nova em terreno vizinho.

Tais ações possuem, em regra, 4 pretensões:

• O embargo à construção;
• O pedido cominatório;
• A condenação em perdas e danos;
• A apreensão de materiais, que podem ou não ser cumulados com pedido indenizatório.

Contudo, é relevante destacar que, a obra precisa estar iniciada, nem que apenas mediante atos preparatórios. Caso esteja concluída, não caberá mais esse remédio jurídico.

Ações demarcatórias e divisórias

As ações demarcatórias e divisórias possuem como ponto em comum sua natureza de ações reais e seu resultado final de restituição de área, havendo entre elas possibilidade de cumulação.

Porém, entende-se que a ação demarcatória pressupõe prédios contíguos, enquanto a divisória pressupõe condomínio.

Ações condenatórias

As ações condenatórias, além de declarar um direito, acrescentam um sancionamento, criando o título executivo judicial.

Essas ações baseiam-se numa prestação: de dar coisa certa ou incerta, ou de fazer ou não fazer algo, podendo o rito ser ordinário ou sumário, a considerar o valor da causa e a matéria.

Pedido cominatório e execução específica

Tratam-se da questão das astreintes, em que o juiz é permitido cominar, até mesmo de ofício, pena de multa diária, sem prejuízo de perdas e danos, caso haja descumprimento de comando sentencial condenatório.

Vale salientar que, são cabíveis em obrigações tanto fungíveis quanto infungíveis.

Caução de dano infecto

Para finalizar, no que se refere aos direitos de vizinhança, a caução precisa ser entendida como um exercício de ação e pretensão à cautela.

Ela pode ser exercida como medida cautelar preparatória de futura ação demolitória ou como resguardo de prejuízo potencial.

Conclusão

Em suma, o direito de vizinhança é fundamental para garantir uma convivência harmoniosa, respeitosa e segura entre os vizinhos, protegendo os direitos individuais e coletivos. 

Assim, regula aspectos essenciais da vida em sociedade, como a utilização da propriedade, o respeito à privacidade e a prevenção de danos, além de contribuir para a estabilidade do mercado imobiliário e o desenvolvimento de um ambiente urbano sustentável. Compreender essas regras é vital para evitar conflitos e garantir a valorização do seu imóvel.

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