Direito de vizinhança é um direito referente ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem.
Trata-se de um agrupamento de normas que possuem o objetivo de harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social.
Quer entender melhor o que é e como funciona o direito de vizinhança? Continue lendo o artigo!
O que é direito de vizinhança?
O direito de vizinhança se refere às normas que limitam o direito de propriedade com o intuito de evitar conflitos entre proprietários e vizinhos, respeitando, assim, o convívio social. Esse direito constitui obrigações propter rem, ou seja, consiste em uma prestação específica incrustada no direito real.
Confira o que dispõe o artigo 1.277 do Código Civil sobre o assunto:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
É importante saber que os atos prejudiciais à propriedade podem ser:
- Ilegais: quando for ato ilícito;
- Abusivos: aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade, como barulho excessivo;
- Lesivos: que provoquem dano ao vizinho, mas não decorrem de uso anormal da propriedade, por exemplo, indústria cuja fuligem polui o ambiente.
Quais são os direitos de vizinhança?
Confira os direitos de vizinhança constantemente debatidos!
Passagem forçada
De acordo com o artigo 1.285 do CC, sobre passagem forçada:
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
O direito da passagem forçada só será permitido se o encravamento for natural e absoluto, ou seja, se houver uma saída ainda que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem.
Cabe salientar que, se houver alienação parcial do prédio e uma das partes ficar sem acesso à via pública, cabe a outra parte tolerar a passagem, conforme exposto no artigo 1.285, § 2º do CC.
Caso não haja acordo, o magistrado determinará a passagem pelo imóvel que mais facilmente prestá-la.
Árvores limítrofes
Sobre árvores limítrofes, dispõe o artigo 1.282 do Código Civil:
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Ainda, pode o proprietário do terreno invadido por raízes ou ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, cortá-los até o plano divisório, segundo o artigo 1.283 do CC.
O vizinho tem direito também aos frutos que caírem no solo de seu imóvel, se este for particular, porém se cair em propriedade pública, o proprietário do terreno vizinho será o dono, conforme o artigo 1.284 do CC.
É importante destacar que, sendo comum a árvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietários e, por isso, não pode um deles arrancá-lo sem haver o consentimento do outro.
Das águas
Acerca das águas, segundo o artigo 1.288 do CC:
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
Dispõe ainda o artigo 1.290 do CC o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão.
Está proibido o proprietário do prédio superior, de acordo com o artigo 1.291 do CC:
Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
O proprietário possui o direito de construir barragens, açudes ou outras obras para represamento de água em seu prédio, caso as águas represadas invadam prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano causado, deduzido o valor do benefício obtido, conforme estabelecido no artigo 1.292 do CC.
Da passagem de cabos e tubulações
O proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso não seja possível que a passagem seja realizada de outra forma, ou se muito oneroso, nos termos do artigo 1.286 do CC.
Pode o proprietário exigir que a instalação seja realizada de modo menos gravoso, assim como depois ser removida, à sua custa, para outro local do imóvel, segundo o parágrafo único do art. 1.286 do CC. Ainda, confira o que é facultado ao proprietário do prédio, nos termos do artigo 1.287 do mesmo diploma legal:
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
Limites entre prédios e direito de tapagem
Conforme exposto no artigo 1.297 do CC sobre limites entre prédios e direito de tapagem:
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
A ação que será cabível para resolver as confusões entre as linhas divisórias é a demarcatória, e não possessória e reivindicatória, como muito se confunde.
Nos termos do artigo 1.298 do CC, ao interpor a ação acertada, o magistrado delimitará as áreas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma não ser demonstrada, o terreno será dividido em partes iguais entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
Os tapumes são de ambos os proprietários confinantes que, por isso, precisam arcar com as despesas advindas da conservação e construção em partes iguais.
Direito de construir
Sobre o direito de construir, confira os aspectos abaixo!
1. Limitações e responsabilidades
De acordo com o artigo 1.299 do CC, acerca das limitações e responsabilidades do direito de construir:
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Desta forma, todo o proprietário precisa efetuar o ressarcimento de seu vizinho pelos danos gerados advindos da construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual comprovará o dano e o nexo de causalidade com a construção.
2. Devassamento da propriedade vizinha
Sobre o devassamento da propriedade vizinha, dispõe o artigo 1.301 do CC:
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Isso está expresso com o intuito de resguardar a intimidade das famílias. Contudo, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação.
Confira o artigo 1.302 do CC, ainda sobre o tema:
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Todavia, no que se refere à aberturas ou vãos para luz, poderá o vizinho levantar sua edificação, mesmo que vede a claridade do outro, nos termos do artigo 1.302, parágrafo único do CC.
Já na zona rural, vale ressaltar, que não é permitido levantar edificações a menos de 3 metros do terreno vizinho, segundo o artigo 1.303 do CC.
3. Águas e beirais
Em relação a águas e beirais, estabelece o art. 1.300 do Código Civil que:
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Assim sendo, as águas pluviais precisam ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, uma vez que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio.
4. Paredes divisórias
As paredes divisórias compõem a estrutura do edifício e constituem elemento de vedação e sustentação.
Compete ao confinante que construir primeiro, a possibilidade de assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce, nos termos do artigo 1.305 do CC.
5. Uso do prédio vizinho
Expõe o artigo 1.313 do CC, em relação ao uso do prédio vizinho que:
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
Vale sublinhar que, o vizinho que provocar dano ao penetrar no imóvel tem o dever de repará-lo.
Como é a processualística dos direitos de vizinhança?
As ações interpostas relativas ao direito de vizinhança possuem a finalidade de findar um estorno, sendo imprescritíveis, porque podem ser propostas enquanto perdurar o ato turbativo.
Sendo cessada a turbação, a ação será apenas indenizatória, passando a considerar o prazo prescritivo comum às ações pessoais.
Ações possessórias
As ações possessórias são as adequadas para a defesa da posse e há somente 3 tipos, veja!
- Reintegração: remédio jurídico para os casos em que a posse é esbulhada;
- Manutenção: casos de turbação;
- Interdito proibitório: casos de mera ameaça à posse.
Nunciação de obra nova
Sobre a nunciação de obra nova, o direito material objeto da lide é a obra nova em terreno vizinho.
Tais ações possuem, em regra, 4 pretensões:
- O embargo à construção;
- O pedido cominatório;
- A condenação em perdas e danos;
- A apreensão de materiais, que podem ou não ser cumulados com pedido indenizatório.
Contudo, é relevante destacar que, a obra precisa estar iniciada, nem que apenas mediante atos preparatórios. Caso esteja concluída, não caberá mais esse remédio jurídico.
Ações demarcatórias e divisórias
As ações demarcatórias e divisórias possuem como ponto em comum sua natureza de ações reais e seu resultado final de restituição de área, havendo entre elas possibilidade de cumulação.
Porém, entende-se que a ação demarcatória pressupõe prédios contíguos, enquanto a divisória pressupõe condomínio.
Ações condenatórias
As ações condenatórias, além de declarar um direito, acrescentam um sancionamento, criando o título executivo judicial.
Essas ações baseiam-se numa prestação: de dar coisa certa ou incerta, ou de fazer ou não fazer algo, podendo o rito ser ordinário ou sumário, a considerar o valor da causa e a matéria.
Pedido cominatório e execução específica
Tratam-se da questão das astreintes, em que o juiz é permitido cominar, até mesmo de ofício, pena de multa diária, sem prejuízo de perdas e danos, caso haja descumprimento de comando sentencial condenatório.
Vale salientar que, são cabíveis em obrigações tanto fungíveis quanto infungíveis.
Caução de dano infecto
Para finalizar, no que se refere aos direitos de vizinhança, a caução precisa ser entendida como um exercício de ação e pretensão à cautela.
Ela pode ser exercida como medida cautelar preparatória de futura ação demolitória ou como resguardo de prejuízo potencial.
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