Modelo de ação de adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico essencial no contexto das relações imobiliárias, especialmente quando há a recusa ou omissão do promitente vendedor em realizar a transferência da propriedade ao comprador que já cumpriu suas obrigações contratuais.

Prevista no Novo Código de Processo Civil (CPC) e em legislações correlatas, essa ação busca suprir a ausência de outorga da escritura definitiva, assegurando o direito real do adquirente sobre o imóvel.

Neste conteúdo, você entenderá quando ela é cabível, quais são os requisitos legais, o foro competente, os documentos necessários, o rito processual e como elaborar corretamente uma petição inicial, além de conferir um modelo prático para utilizar em sua atuação profissional.

Modelo de adjudicação compulsória

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR. JUIZ DE DIREITO DA ….ª VARA CÍVEL DA COMARCA ….

… (nome completo em negrito da parte), … (nacionalidade), … (estado civil), … (profissão), portador do CPF/MF nº …, com Documento de Identidade de n° …, residente e domiciliado na Rua …, n. …, … (bairro), CEP: …, … (Município – UF), vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Em face de:

I – ………………………………….. (qualificação), representado pelo seu Inventariante, …………………. (qualificação), estabelecido em escritório na Rua …. nº ….,

II – Os Sucessores universais de …. que são: …. (qualificação), …. (qualificação), todos residentes, na Rua …. nº …., para o que dizem e requerem o seguinte:

Que, pela Cessão e Transferência de Compromisso de Compra e Venda, espelhada na Escritura anexa, outorgada pelo casal de …., os Autores adquiriram o direito de receber de …. e sua mulher …. e de …. a escritura definitiva de compra e venda do Lote de Terreno nº …., da quadra …., do Loteamento Planta …., medindo …. metros de frente para a Rua …., confrontando do lado direito de quem desta Rua olha o imóvel, fazendo esquina com a Rua …., confrontando do lado esquerdo de quem da Rua observa o imóvel, com o lote nº …. da mesma quadra a planta, medindo em ambas as laterais …. metros de extensão da frente aos fundos do imóvel, confrontando na linha de fundo com o lote nº …. da mesma quadra e planta, onde mede …. metros, de forma retangular, sem benfeitorias, perfazendo a área total de …. m². O Lote está cadastrado na Prefeitura Municipal com a Indicação Fiscal: ….; – o imóvel foi havido pelos promitentes-vendedores pela transcrição nº …., do Livro …., do Registro de Imóveis da …. Circunscrição … sendo que o Loteamento está inscrito sob o nº …., do Livro Auxiliar …. do Reg. de Imóveis da …. Circunscrição, onde se encontra averbado o contrato referente à promessa do lote ora descrito.

Que, o primitivo contrato, ora cedido e transferido refere-se à promessa de venda do mencionado Lote nº …., da Quadra …., do Loteamento Planta …., feita por instrumento particular de …/…/…, pelo preço total de R$ …. a ser pago em …. prestações mensais de R$ …. cada e mais …. prestações de R$ …., sendo que o preço avençado foi totalmente pago como atestam as Notas Promissórias inclusas (doc. juntos).

Que, após o recebimento total do preço do imóvel, faleceram os promitentes vendedores, …., …. e sua mulher …., sem outorgarem a escritura do terreno comprometido. O primeiro promitente-vendedor falecido, …., tem já encerrada a partilha de seu espólio e seus sucessores são aqueles relacionados como requeridos no “caput” da presente petição; o segundo falecido, …., cujo inventário ainda tramita, tem como representante de seu espólio, o Inventariante, …., tudo como se infere dos documentos aqui juntados. Contactados pelos Autores os sucessores do falecido …. e bem assim o inventariante do Espólio de …., alegam não poderem outorgar a competente escritura referente ao terreno prometido porque nos respectivos inventários tal compromisso não foi descrito, mas reconhecem a obrigação.

Necessitando os Autores formalizarem o seu domínio sobre o lote de terras, e considerando o EXPOSTO, propõem a presente Ação de Adjudicação Compulsória, de Rito Sumário, requerendo a citação dos Réus, no início qualificados, para que compareçam à Audiência que for designada para, querendo, contestarem o o feito, sob pena de revelia. Julgada procedente a Ação, pedem lhes seja adjudicado o imóvel, por sentença, nos termos do § 2º do art. 16 do Decreto-Lei nº 58, com as alterações de Lei nº 6.014, acima referida. Para os efeitos de Direito e prova, juntam a Escritura Pública de Cessão de Direitos, certidões das Averbações no Reg. de Imóveis do Contrato Primitivo e de sua Transferência, e ainda as Notas Promissórias representativas do preço, quitadas.

Protestam pelas demais provas que se fizerem necessárias, inclusive pelo depoimento pessoal dos Réus …. e …., o que desde já requerem.

Dá-se à presente causa o valor de R$ …. (….).

Nestes termos,

pede e espera deferimento.

… (Município – UF), … (dia) de … (mês) de … (ano).

ADVOGADO

OAB n° …. – UF

O que é adjudicação compulsória no Novo CPC e como funciona?

A adjudicação compulsória é a ação que busca obrigar judicialmente a outorga da escritura de um imóvel quando o promitente comprador já cumpriu integralmente o contrato de compra e venda, mas o promitente vendedor se recusa ou se omite em fazer a transferência da propriedade.

No Novo CPC, ela é tratada dentro do cumprimento de obrigação de fazer, permitindo que a decisão judicial supra a vontade do vendedor e possibilite o registro direto no cartório de imóveis.

Quando é cabível adjudicação compulsória?

A ação é cabível quando há contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o comprador quitou integralmente o preço acordado e, mesmo assim, o vendedor se recusa ou não comparece para formalizar a escritura definitiva.

Vale destacar que não é necessário que o contrato esteja registrado em cartório, embora isso facilite a instrução processual.

Quando não cabe adjudicação compulsória?

Não é cabível nos casos em que o comprador ainda não cumpriu com todas as suas obrigações contratuais, especialmente o pagamento total do imóvel. Também não se aplica quando há cláusula contratual que permita a rescisão automática ou quando a obrigação de outorga não está claramente estabelecida.

Qual o foro competente para ação de adjudicação compulsória?

O foro competente é, em regra, o do local do imóvel, conforme dispõe o artigo 47 do CPC. Trata-se de competência absoluta, ou seja, não pode ser alterada por convenção entre as partes. A ação deve ser proposta na comarca em que o bem está situado, mesmo que o réu resida em outro local.

Qual o rito da ação de adjudicação compulsória?

A ação segue o rito processual comum, conforme previsto no Código de Processo Civil. No entanto, diante da simplicidade da matéria e dos documentos que normalmente acompanham a inicial (como o contrato e os comprovantes de pagamento), é comum que o processo siga de forma célere quando não há contestação ou controvérsia relevante.

Petição inicial: protocolo da ação com a exposição dos fatos, fundamentos jurídicos e documentos comprobatórios (contrato, comprovantes de pagamento, certidão do imóvel, entre outros);
Distribuição e autuação do processo: após o protocolo, o processo é distribuído para a vara competente e recebe um número de registro;
Citação do réu: o promitente vendedor (ou seus sucessores) é citado para apresentar contestação no prazo legal (15 dias úteis);
Fase de saneamento e instrução: caso haja contestação, o juiz avaliará a necessidade de produção de provas, como audiência de instrução, oitiva de testemunhas ou perícia;
Sentença: o juiz decide pela procedência ou improcedência da ação. Sendo procedente, a sentença substituirá a declaração de vontade do vendedor;
Expedição do mandado para registro: em caso de sentença favorável e transitada em julgado, é expedido o mandado para que o cartório de registro de imóveis proceda à adjudicação do bem em nome do autor.

Quais são os requisitos para a ação de adjudicação compulsória?

Para que a ação de adjudicação compulsória seja válida e possa ser acolhida pelo Judiciário, é necessário comprovar alguns requisitos essenciais que demonstram o direito do comprador e justificam a intervenção judicial. São eles:

A existência de promessa de compra e venda;
O cumprimento integral das obrigações por parte do comprador;
A recusa, inércia ou impossibilidade de localização do vendedor;
A identificação clara do imóvel objeto do contrato.

Quais documentos são necessários para a ação de adjudicação compulsória?

A correta instrução da petição inicial depende da apresentação de documentos que comprovem o direito alegado e assegurem a clareza dos fatos. Os documentos indispensáveis para uma ação de adjudicação compulsória são:

Contrato de promessa de compra e venda;
Comprovantes de quitação (recibos, transferências bancárias, etc.);
Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
Documentos pessoais do autor;
Eventual notificação extrajudicial feita ao réu (caso aplicável).

Como fazer uma ação de adjudicação compulsória?

Para ingressar com uma ação de adjudicação compulsória, o advogado deve seguir um passo a passo estruturado para garantir a correta defesa do direito do comprador:

Reunir documentação: colete todos os documentos que comprovem a existência do contrato de promessa de compra e venda, os comprovantes de pagamento integral e a identificação do imóvel;
Redigir a petição inicial: elabore uma petição clara e fundamentada, expondo os fatos, os direitos do comprador, a recusa ou omissão do vendedor e os pedidos específicos, incluindo a adjudicação compulsória do imóvel;
Protocolar a ação no foro competente: a ação deve ser proposta na comarca onde o imóvel está situado, com a indicação correta do valor da causa, que geralmente corresponde ao valor do imóvel. Junte toda a documentação probatória à petição inicial;
Acompanhar o processo: após o protocolo, acompanhe os prazos para eventual contestação do réu e prepare-se para responder ou apresentar provas, se necessário;
Sentença e execução: se o réu não contestar, o processo pode ser finalizado rapidamente com sentença favorável, que determinará a adjudicação do imóvel. Em caso de contestação, o processo seguirá para instrução e julgamento.

modelo de ação de adjudicação compulsória

Qual o valor da causa na ação de adjudicação compulsória?

O valor da causa deve corresponder ao valor do imóvel objeto da ação, conforme estabelece o artigo 292, inciso II, do CPC. É recomendável utilizar o valor real de mercado ou aquele estipulado no contrato de promessa de compra e venda, se compatível.

Quanto tempo demora um processo de adjudicação compulsória?

O tempo de tramitação pode variar conforme a complexidade do caso, o volume de processos na vara competente e a resposta do réu. Em média, o processo pode levar entre 6 meses e 2 anos, especialmente se houver necessidade de produção de provas ou se o réu apresentar resistência.

Qual o prazo para entrar com adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória está sujeita ao prazo prescricional de 10 anos, conforme entendimento jurisprudencial majoritário com base no artigo 205 do Código Civil. O prazo começa a contar a partir do momento em que o comprador cumpre integralmente suas obrigações contratuais e o vendedor se recusa ou omite em formalizar a escritura.

Conclusão

A adjudicação compulsória é um importante instrumento jurídico para assegurar que o comprador, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, possa obter a propriedade do imóvel mesmo diante da recusa ou omissão do vendedor.

Por isso, apresentamos aspectos essenciais como o conceito e funcionamento da ação no Novo CPC, os requisitos e documentos necessários, o foro competente, o rito processual, além dos prazos e valores envolvidos. Entender cada um desses pontos permite ao advogado planejar uma estratégia eficiente, reduzir riscos de indeferimentos e oferecer uma defesa sólida aos seus clientes em disputas imobiliárias.

Para profissionais do Direito que atuam na área imobiliária, contar com ferramentas que otimizem a gestão dos processos e o acompanhamento dos prazos é fundamental para garantir agilidade e segurança na prestação dos serviços.

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