A ação de evicção é uma garantia legal que protege o comprador contra a perda de um bem adquirido em razão de problemas na titularidade do vendedor.
Esse mecanismo jurídico é especialmente relevante em contratos de compra e venda, nos quais o comprador, confiando na legitimidade do negócio, pode ser surpreendido com reivindicações de terceiros que possuam direitos legítimos sobre o bem.
Assim, a ação de evicção é a perda de um bem por quem o adquiriu, em razão da reivindicação de terceiro, que é o verdadeiro dono. Por exemplo, alguém compra um imóvel e posteriormente é acionada pelo Poder Judiciário, pois o verdadeiro dono requer a devolução do mesmo, sendo reconhecido pela Justiça que quem realizou a venda não era o verdadeiro dono.
Neste artigo, você entenderá em detalhes o conceito, quem responde por ele, os tipos, requisitos e muito mais. Continue lendo e saiba tudo sobre a ação de evicção.
O que é uma ação de evicção?
A ação de evicção é o recurso jurídico que protege o adquirente de um bem contra a perda total ou parcial de sua posse ou propriedade devido a um defeito na titularidade.
Em termos práticos, ocorre quando um terceiro, com um direito superior ao do comprador, reivindica o bem e obtém, por meio de decisão judicial, o direito de posse ou propriedade.
Essa garantia, prevista nos artigos 447 a 457 do Código Civil, é automática em contratos onerosos e busca assegurar que o comprador seja ressarcido pelo vendedor caso ocorra a perda do bem. A ação de evicção é, portanto, um instrumento fundamental para evitar que o adquirente suporte sozinho os prejuízos causados por problemas que antecedem a compra.
Imagine, por exemplo, que você adquira um imóvel e, posteriormente, descubra que ele pertence a outra pessoa por força de uma penhora judicial. Essa situação, infelizmente, é mais comum do que se imagina, e a ação de evicção surge para proteger o comprador.
Qual a diferença entre evicção e vício redibitório?
A principal diferença entre evicção e vício redibitório está na natureza do problema que afeta o bem adquirido. A evicção refere-se à perda do bem em razão de um defeito na titularidade, ou seja, o vendedor não tinha legitimidade para transferir a propriedade, resultando em uma reivindicação judicial por parte de um terceiro que possui direito superior.
Já o vício redibitório está relacionado a defeitos ocultos no bem que o tornam inadequado para uso ou reduzem significativamente seu valor, sem envolver disputas sobre quem tem o direito à propriedade.
Por exemplo, na evicção, o comprador pode perder o bem por decisão judicial, como no caso de um imóvel vendido por alguém que não era o verdadeiro dono.
No vício redibitório, o problema está no estado do bem, como a compra de um carro cujo motor apresenta defeitos graves não perceptíveis no momento da aquisição. Ambos protegem o comprador, mas atuam em aspectos diferentes: a titularidade no caso da evicção e a qualidade no vício redibitório.
Quem responde pela evicção?
A responsabilidade pela evicção recai sobre o alienante, ou seja, a pessoa que vendeu o bem. Mesmo que o vendedor não tenha agido de má-fé ou desconhecesse os problemas relacionados à titularidade, ele é obrigado a garantir ao comprador a posse justa e pacífica do bem adquirido.
O Código Civil estabelece essa responsabilidade nos contratos onerosos, reforçando que é dever do alienante indenizar o comprador caso ocorra a perda do bem. Esse ressarcimento pode incluir não apenas o valor pago, mas também outros danos decorrentes da situação, como benfeitorias e despesas judiciais.
No processo de evicção, participam três figuras principais:
- Alienante: aquele que transfere o bem por meio de contrato oneroso, em razão disso, é o responsável pela evicção e deve indenizar o evicto;
- Evicto: o termo vem do latim evictus, aquele que foi vencido, é o que adquire o bem, que sofre a evicção, perdendo total ou parcialmente o bem adquirido;
- Evictor ou evencente: é o dono do bem, o terceiro que move a ação judicial contra quem adquiriu, reivindicando de volta.
Quais são os tipos de evicção?
Os tipos de evicção são classificados com base em quatro critérios principais: a extensão da perda, a culpa do vendedor, o momento em que a perda ocorre e a natureza do direito do terceiro que reivindica o bem.
Cada uma dessas categorias abrange situações específicas que ajudam a identificar como a evicção se manifesta em diferentes contextos. A seguir, detalhamos esses critérios e suas subdivisões.
Quanto à extensão da perda
A classificação com base na extensão da perda considera o impacto que a evicção causa ao bem adquirido:
- Evicção total: ocorre quando o comprador perde completamente o bem adquirido, como no caso de um imóvel cuja propriedade é integralmente transferida para o terceiro;
- Evicção parcial: quando apenas parte do bem é perdida, como uma área de terreno cuja titularidade é questionada. Nesse caso, o comprador pode optar pela rescisão do contrato ou pela indenização proporcional.
Quanto à culpa do vendedor
Esta classificação analisa se o vendedor tinha ou não conhecimento do problema relacionado ao bem:
- Evicção por culpa do vendedor: quando o vendedor tinha conhecimento do problema de titularidade, mas ainda assim realizou a venda;
- Evicção sem culpa do vendedor: mesmo que o vendedor desconhecesse os problemas, ele ainda responde pela evicção, salvo cláusula contratual expressa em contrário.
Quanto ao momento da perda
Aqui, considera-se a causa da evicção já existia antes da aquisição ou se foi gerada posteriormente:
- Evicção anterior à aquisição: ocorre quando o defeito na titularidade já existia antes da compra, mas era desconhecido pelo comprador;
- Evicção posterior à aquisição: embora menos comum, acontece quando o problema surge após a compra, mas devido a situações atribuíveis ao vendedor.
Quanto à natureza do direito do terceiro
Essa classificação considera o tipo de direito do terceiro que reivindica o bem:
- Evicção por direito real: quando o terceiro possui um direito real sobre o bem, como propriedade ou usufruto;
- Evicção por direito pessoal: quando o direito do terceiro decorre de obrigações contratuais, como uma promessa de venda anterior.
Essas categorias ajudam a compreender a complexidade da ação de evicção e seus diferentes desdobramentos, permitindo que compradores e vendedores saibam como agir em cada situação específica.
Quais são os requisitos da evicção?
Os requisitos da ação de evicção são critérios estabelecidos pelo Código Civil que devem ser atendidos para o comprador poder buscar reparação em caso de perda de um bem adquirido.
Eles incluem a onerosidade do contrato, a perda do bem, a anterioridade do direito do terceiro, a ignorância do adquirente e a necessidade de uma sentença judicial definitiva.
Cada um desses elementos desempenha um papel essencial na configuração da evicção e será detalhado a seguir para maior compreensão.
1. Onerosidade
Conforme dispõe o art. 447 do C.C., para que ocorra a evicção é necessária a aquisição onerosa. Em caso de liberalidade, como nas doações, por exemplo, o doador não é sujeito à evicção.
Isso ocorre pois, em caso de doação, o adquirente não sofre diminuição patrimonial, deixando apenas de obter lucro. Se o doador fosse obrigado a pagar indenização nesses casos, sofreria prejuízo, tendo diminuído o seu patrimônio.
Mas atenção, apenas não ocorre a evicção se não houver nenhum aspecto de onerosidade.
2. Perda
Em casos de perda total ou parcial da coisa, conforme prevê o art. 455 do C.C, in verbis:
Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.
3. Anterioridade
É quando se tem o direito anterior de um terceiro em relação ao bem questionado.
Sendo assim, a anterioridade admite um vício anterior à alienação do bem, em razão daquele que reivindica. Pode se citar como exemplo, os meios de comprovação em relação ao terceiro, como certidão, documento de penhora, entre outros.
4. Ignorância do adquirente
Esse requisito é tão importante que vem expresso no artigo 457 do Código Civil:
Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
Sendo assim, para que haja a evicção é necessário que o adquirente não tenha conhecimento a respeito dos vícios anteriores à aquisição, ou seja, não saiba que existe direito anterior de um terceiro sobre o bem.
5. Sentença judicial
A sentença judicial é necessária, pois é ela quem define a quem cabe à propriedade ou a posse sobre o bem, em outros termos, é ela quem define o direito do reivindicante sobre a coisa. Assim, é necessário que esta seja definitiva, transitada em julgado, e condenatória de restituição.
Quando cabe a evicção?
A ação de evicção cabe sempre que o comprador de um bem perde, total ou parcialmente, a posse ou propriedade em razão de um defeito na titularidade, reconhecido por decisão judicial definitiva. Essa situação ocorre quando um terceiro demonstra ter um direito legítimo superior ao do adquirente, sendo determinado pela Justiça que o bem seja devolvido.
Essa garantia aplica-se exclusivamente a contratos onerosos, como compra e venda, onde há uma contraprestação financeira. Em casos de transações gratuitas, como doações, a evicção não se aplica, salvo algumas exceções previstas em lei.
Outro requisito essencial é que o comprador desconheça o vício no momento da aquisição. Caso ele soubesse que o bem possuía problemas na titularidade, não teria direito à proteção da evicção. Além disso, a decisão judicial que determina a perda deve ser definitiva (transitada em julgado), confirmando o direito do terceiro sobre o bem.
Exemplos comuns de evicção incluem a compra de imóveis com penhoras ocultas ou veículos roubados, onde o adquirente, agindo de boa-fé, é prejudicado por problemas que deveriam ter sido sanados antes da venda. Nesses casos, o comprador pode buscar indenização junto ao vendedor pelos prejuízos sofridos.
Qual o prazo de evicção?
O prazo para ingressar com a ação de evicção é de três anos, conforme previsto no artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil Brasileiro. Esse prazo começa a ser contado a partir da data em que o comprador (evicto) sofre a perda do bem em razão de uma decisão judicial definitiva que reconhece o direito do terceiro (evictor).
Esse período de prescrição é essencial para garantir que as partes envolvidas ajam com diligência. A contagem do prazo somente se inicia quando há o trânsito em julgado da decisão judicial que determina a restituição do bem ao legítimo proprietário, ou seja, quando não cabe mais recurso. Antes disso, não é possível considerar que a perda tenha ocorrido de maneira efetiva e irreversível.
O prazo de três anos reflete a preocupação do legislador em equilibrar os direitos das partes. Por um lado, ele garante que o comprador tenha tempo suficiente para reunir provas e buscar a reparação judicial. Por outro lado, protege o vendedor de ser acionado indefinidamente, proporcionando segurança jurídica.
Portanto, é fundamental que o comprador fique atento a esse prazo, pois, uma vez expirado, ele perde o direito de exigir qualquer indenização relacionada à evicção. Além disso, é importante buscar auxílio jurídico logo que surgir qualquer indício de problema na titularidade do bem adquirido.
Se você é advogado e precisa gerenciar prazos processuais de forma eficiente, a ADVBOX pode ser uma ótima aliada. Com ferramentas avançadas de gestão jurídica, você pode acompanhar prazos, tarefas e ações de maneira organizada e segura.
O que é garantia de evicção?
A evicção possui sua modalidade de garantia própria de contratos onerosos, onde se estabelece uma obrigação de que se transfira o domínio, a posse ou uso de determinado bem, sendo o dever do alienante garantir ao adquirente a posse justa do que se transmitiu.
Sendo assim, a entrega regular do bem não exime o vendedor das obrigações decorrentes da evicção, ou seja, ele ainda deve garantir que o bem adquirido é lícito e que o comprador possa exercer a posse pacífica e obter a sua propriedade.
Devemos mencionar que o alienante que transmitiu a posse, domínio ou uso da coisa a outra pessoa, fica obrigado a responder pela evicção, mesmo que não possua uma cláusula expressa no contrato firmado.
O que é responsabilidade pela evicção?
A responsabilidade pela evicção é a obrigação do vendedor de indenizar o comprador caso este perca, total ou parcialmente, o bem adquirido em razão de um defeito na titularidade.
Essa responsabilidade é automática em contratos onerosos, independentemente de o vendedor ter conhecimento do vício que afetava o bem no momento da transação.
Na prática, isso significa que o vendedor, ao transferir um bem, assume implicitamente a obrigação de garantir ao comprador a posse justa e pacífica do que foi adquirido. Caso o comprador seja privado do bem por decisão judicial que reconheça o direito de um terceiro, o vendedor deverá ressarci-lo pelos prejuízos sofridos.
Essa responsabilidade abrange não apenas o valor pago pelo bem, mas também eventuais frutos que o comprador tenha sido obrigado a devolver, benfeitorias realizadas e outros prejuízos relacionados. Assim, a responsabilidade pela evicção protege o adquirente contra perdas inesperadas e reforça a segurança das relações contratuais.
O Código Civil, em seu artigo 447, destaca que o vendedor responde pela evicção mesmo quando a transação ocorre em hasta pública (leilão), salvo quando há cláusula específica que limite ou exclua essa garantia.
É possível excluir a responsabilidade por evicção em um contrato?
Sim, é possível excluir ou limitar a responsabilidade pela evicção em um contrato por meio de cláusulas específicas. Essas cláusulas, conhecidas como “pactos exonerativos”, podem ser inseridas no acordo para proteger o vendedor contra futuras reivindicações do comprador.
Por exemplo, o contrato pode estabelecer que o comprador assume todos os riscos relacionados à titularidade do bem, renunciando ao direito de exigir indenização do vendedor em caso de perda.
No entanto, essa exclusão possui limites. Se o vendedor tiver agido de má-fé, omitindo deliberadamente informações relevantes sobre o vício na titularidade, a cláusula de exclusão será considerada inválida. O Código Civil assegura que a boa-fé é um princípio essencial nos contratos, e sua violação impede que o alienante se isente da responsabilidade.
Portanto, enquanto a exclusão da responsabilidade por evicção é juridicamente válida em muitos casos, ela não é absoluta. Tanto o comprador quanto o vendedor devem estar atentos ao teor das cláusulas contratuais para evitar futuras disputas legais.
Quais são os direitos do evicto?
Os direitos do evicto incluem a restituição do valor pago pelo bem, o reembolso de custas judiciais e a indenização por perdas e danos.
Além disso, ele pode ser ressarcido pelas benfeitorias realizadas no bem, pelos frutos que teve de devolver ao verdadeiro proprietário e por qualquer outro prejuízo decorrente da evicção. Esses direitos visam minimizar o impacto financeiro e patrimonial sofrido pelo comprador.
A seguir, detalhamos os principais direitos do evicto e como cada um se aplica:
Restituição do preço
O evicto tem direito ao reembolso integral do valor pago pelo bem, devidamente corrigido monetariamente. Essa restituição garante que o comprador não sofra prejuízo financeiro direto pela aquisição de um bem cuja titularidade não era legítima.
Mesmo que o bem esteja deteriorado no momento da restituição, o alienante continua obrigado a indenizar o valor total, salvo se o comprador tiver agido com dolo, prejudicando o bem intencionalmente.
Custas judiciais
Outro direito do evicto é o reembolso de todas as despesas judiciais relacionadas ao processo de evicção. Isso inclui taxas processuais, honorários advocatícios e custos com peritos ou laudos técnicos necessários para a resolução do caso.
Essa garantia protege o evicto de suportar sozinho os custos de um litígio que surgiu por problemas de titularidade que não eram de sua responsabilidade.
Perdas e danos
O evicto pode pleitear uma indenização por todos os prejuízos adicionais que tenha sofrido, como benfeitorias realizadas no bem e frutos que foi obrigado a restituir ao verdadeiro proprietário.
Esse direito busca reparar integralmente as consequências financeiras e patrimoniais da evicção, devolvendo ao evicto sua condição antes da aquisição do bem.
Conclusão
A ação de evicção é uma garantia legal indispensável para preservar os direitos dos compradores em transações onerosas. Ela protege contra a perda de bens adquiridos devido a problemas na titularidade, assegurando que o comprador não seja penalizado por situações alheias ao seu controle.
Seja em casos de perda total ou parcial, a legislação oferece mecanismos claros para o adquirente poder buscar ressarcimento e reparar os prejuízos sofridos.
Mais do que entender os aspectos técnicos da ação de evicção, é importante prevenir possíveis problemas antes da concretização do contrato.
Realizar diligências, analisar documentos e, principalmente, incluir cláusulas específicas sobre a evicção são práticas que podem evitar futuros transtornos. Assim, advogados e partes envolvidas devem estar atentos a cada detalhe.
Para advogados e escritórios jurídicos, lidar com casos de evicção exige organização e eficiência na gestão de processos.
É aqui que soluções como a ADVBOX se destacam, reunindo todas as ferramentas necessárias para gerenciar o escritório de advocacia em um só sistema. Com funcionalidades completas e práticas, a ADVBOX torna a rotina mais ágil e eficaz.
Experimente o teste gratuito da ADVBOX para você conhecer todas as funcionalidades e transformar a gestão do seu escritório.
