Modelo de contrato de administração de imóveis
O contrato de administração de imóveis é o documento que formaliza a relação entre o proprietário e o administrador, estabelecendo deveres, responsabilidades e limites de atuação.
Ele é essencial para garantir segurança jurídica em situações que envolvem a gestão de locações, recebimento de aluguéis, manutenção, pagamento de taxas e demais obrigações.
Ao definir regras claras sobre prazos, remuneração e prestação de contas, esse contrato protege ambas as partes e assegura transparência na administração patrimonial.
Neste artigo será disponibilizado um modelo de contrato de administração de imóveis: Após o modelo, serão apresentadas as principais explicações sobre o tema.
- Como funciona um contrato de administração de imóveis?
- O que deve constar no contrato?
- Quais serviços estão incluídos?
- Quanto custa?
- Como rescindir o contrato?
- Qual a multa por rescisão?
MODELO DE CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
Pelo presente instrumento particular, Contrato de Administração de Imóvel, de um lado Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, CRECI nº 000000 e de outro lado Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, têm justo e contratado o seguinte:
CLÁUSULA 1º – O primeiro dos acima qualificados, de ora em diante denominado simplesmente ADMINISTRADOR, recebe para alugar residencial (ou comercialmente) do segundo dos acima qualificado, de ora em diante denominado simplesmente PROPRIETÁRIO, o imóvel de sua propriedade, situado na rua Tal, nº 000000, na cidade de CIDADE-UF.
CLÁUSULA 2º – O aluguel para o primeiro período de locação será de no mínimo R$ 000000 (REAIS), observando-se o reajuste legal, ficando a critério do ADMINISTRADOR conseguir aumentos por ocasião da renovação do contrato ou períodos de atualização, nunca inferiores aos estabelecidos em lei.
CLÁUSULA 3º – O aluguel devido pelos inquilinos, bem como outros encargos e obrigações, tão logo seja pago por estes ou por seus fiadores, serão creditados em conta indicada pelo PROPRIETÁRIO, (ou lhe será pago diretamente) tudo dentro do prazo máximo de cinco dias úteis a partir da Data do efetivo recebimento.
CLÁUSULA 4º – Obriga-se o ADMINISTRADOR a empregar os seus melhores esforços na administração do imóvel do PROPRIETÁRIO, tomando as necessárias precauções para alugá-los a contento, inclusive exigindo sempre do locatário a garantia de fiador idôneo ou outra garantia, a seu critério.
CLÁUSULA 5º – O ADMINISTRADOR fica responsável pela ação de despejo a que o inquilino der causa, como as de falta de pagamento, rescisão contratual e as de recebimento de aluguéis e danos. As demais ações de interesse do PROPRIETÁRIO serão por sua conta e responsabilidade.
5.1. Em caso de sucumbência, as despesas processuais e honorários adversos correrão por conta do PROPRIETÁRIO.
5.2. Por outro lado, os honorários e sucumbência devidos pela parte adversa pertencerão ao ADMINISTRADOR.
CLÁUSULA 6º – O ADMINISTRADOR não terá responsabilidades por eventuais estragos ou depreciações que porventura vier a sofrer o imóvel descrito, no intervalo compreendido entre a presente Data e a concretização da locação, bem como durante o período em que o mesmo estiver, futuramente, desocupado entre duas locações.
CLÁUSULA 7º – Os consertos em geral relativos aos estragos no imóvel decorrentes do uso normal, após cada desocupação, serão feitos e pagos pelo PROPRIETÁRIO por sua conta e responsabilidade.
7.1. O PROPRIETÁRIO sempre deverá entregar o imóvel para locação em perfeito estado de funcionamento.
CLÁUSULA 8º – O PROPRIETÁRIO pagará ao ADMINISTRADOR a comissão de 000% (por cento) ao mês sobre o valor do aluguel pela administração do imóvel, cobrada por ocasião do pagamento do aluguel.
CLÁUSULA 9º – O prazo de vigência do presente contrato será o mesmo do contrato de locação do referido imóvel e será automaticamente prorrogado por períodos iguais e sucessivos, desde que não haja interesse das partes em rescindi-lo no seu vencimento.
CLÁUSULA 10º – Durante a vigência do presente contrato, especialmente quando algum inquilino ou fiador estiver sendo executado, por falta de pagamento ou descumprimento de contrato outro, é proibido ao PROPRIETÁRIO efetuar entendimentos ou recebimentos diretos com os mesmos, todavia poderão ocorrer no escritório do ADMINISTRADOR, com a presença de todas as partes.
CLÁUSULA 11º – Fica estipulada multa no valor de um aluguel do contrato de locação para ambas as partes, no caso de rescisão ou descumprimento do presente contrato.
CLÁUSULA 12º – Fica eleito o foro da Comarca de CIDADE-UF para dirimir quaisquer dúvidas referentes ao presente contrato.
E, por estarem de pleno acordo, assinam o presente em duas vias de igual teor na presença de testemunhas que a tudo assistiram e que de tudo tiveram conhecimento.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – ADMINISTRADOR
NOME COMPLETO – PROPRIETÁRIO
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
O que é um contrato de administração de imóveis?
O contrato de administração de imóveis é o documento jurídico que formaliza a relação entre o proprietário e o administrador, autorizando este último a gerir o imóvel em nome do proprietário.
Ele define as obrigações, direitos e limites de atuação de cada parte, garantindo que a gestão locatícia, o recebimento de aluguéis, a manutenção do bem e a prestação de contas sejam feitos com transparência e segurança jurídica.
Sua principal função é organizar a administração patrimonial e proteger os interesses do proprietário, evitando conflitos e atribuições indevidas.
Como funciona um contrato por administração de imóveis?
Na prática, o administrador atua como um representante legal para tratar de todos os assuntos relacionados ao bem, ficando encarregado de: anunciar o imóvel, selecionar e avaliar inquilinos, elaborar e gerenciar contratos de aluguel, cobrar e repassar aluguéis, resolver questões de inadimplência, contratar serviços de manutenção e prestar contas periódicas ao proprietário.
Além disso, o contrato define claramente os limites de atuação, como a autorização para realizar pequenos reparos sem consulta prévia ou a necessidade de aprovação do proprietário para obras maiores.
Essa estrutura garante segurança jurídica, transparência na gestão e evita conflitos, assegurando que o patrimônio seja administrado de forma profissional.
O que deve constar no contrato de administração de imóveis?
Ele deve ser claro e detalhado, pois serve como garantia jurídica para ambas as partes e evita conflitos futuros.
Para ser considerado completo e seguro, deve conter os seguintes pontos: qualificação das partes, objeto do contrato, poderes da administradora, obrigações do proprietário, remuneração, prazo, rescisão, cláusula de exclusividade (se houver), prestação de contas, foro e assinaturas.
1. Qualificação das partes
Inclui todos os dados do proprietário (ou locador) e da administradora (pessoa física ou jurídica), como nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e contatos. Essa identificação precisa evita dúvidas sobre quem são os responsáveis pelo contrato.
2. Objeto do contrato
Descreve o imóvel de forma minuciosa (endereço, matrícula, área, características físicas) e define exatamente quais atividades a administradora irá desempenhar, como buscar inquilinos, redigir contratos, receber aluguéis e coordenar reparos.
3. Poderes e administração da operadora
Estabelece até onde vai a autoridade da administradora. Pode incluir autorizações para negociar valores de aluguel, assinar contratos em nome do proprietário, contratar prestadores de serviço e até representar o locador judicialmente em cobranças.
4. Obrigações do proprietário
Lista responsabilidades como manter o imóvel habitável, arcar com IPTU e taxas condominiais (quando não repassadas ao inquilino), fornecer documentos necessários e aprovar previamente despesas fora do escopo do contrato.
5. Remuneração da administradora
Define como a administradora será paga, geralmente um percentual sobre o valor do aluguel recebido ou uma taxa fixa. Também deve indicar quando e como esse pagamento será feito.
6. Prazo de vigência
Determina o tempo de duração do contrato e se ele se renova automaticamente. É importante que o prazo esteja alinhado com os interesses do proprietário, evitando vínculos indesejados.
7. Condições de rescisão
Especifica as situações em que o contrato pode ser encerrado, como descumprimento de cláusulas, falta de pagamento ou desinteresse das partes. Pode prever prazos de aviso prévio e multas rescisórias.
8. Cláusula de exclusividade (se houver)
Indica se somente aquela administradora terá o direito de gerir o imóvel durante a vigência, impedindo que o proprietário contrate outra empresa ou negocie diretamente com inquilinos.
9. Prestação de contas
Define a frequência e o formato dos relatórios que a administradora enviará ao proprietário, contendo valores recebidos, despesas pagas e saldo disponível.
10. Foro
Indica qual cidade ou comarca será responsável por resolver judicialmente eventuais conflitos.
11. Assinaturas
Confirma o acordo formal, podendo incluir testemunhas para dar mais força jurídica.
Quais serviços são incluídos no contrato de administração de imóveis?
Entre os principais estão a intermediação de locações, o recebimento e repasse de aluguéis, o controle de despesas (como condomínio e IPTU), a manutenção preventiva e corretiva do imóvel e a prestação de contas periódicas.
Também podem estar previstos serviços de cobrança de inadimplentes, renegociação de contratos, vistorias regulares e representação legal do proprietário em assuntos administrativos ou judiciais relacionados ao bem.
Na prática, o contrato determina quais atividades o administrador poderá exercer, dentro de limites previamente definidos.
Cada serviço precisa estar descrito com clareza, incluindo prazos, responsabilidades e formas de remuneração. Esse detalhamento evita conflitos e garante transparência, segurança jurídica e eficiência na administração imobiliária.
Quanto custa um contrato de administração de imóveis?
O custo de um contrato de administração de imóveis normalmente é definido como um percentual sobre o valor do aluguel mensal, variando, em média, entre 8% e 12%.
Em casos específicos, como administração de imóveis de temporada, acompanhamento de reformas ou manutenção frequente, esse percentual pode chegar a 15%.
Além da taxa mensal, é comum a cobrança de valores adicionais, como taxa de intermediação quando a administradora encontra um novo inquilino, taxas de vistoria na entrada e saída do imóvel e custos administrativos referentes à emissão de boletos, notificações e registro de contratos.
O valor final, portanto, depende não apenas do percentual acordado, mas também dos serviços inclusos e das taxas extras previstas no contrato.
Como rescindir um contrato de administração de imóveis?
A rescisão de um contrato de administração de imóveis pode ocorrer a qualquer momento, desde que respeitadas as condições previstas no próprio contrato.
Geralmente, é necessário que a parte interessada envie um aviso formal por escrito — como uma notificação ou carta registrada — à outra parte, observando o prazo de antecedência estipulado, que costuma variar de 30 a 90 dias.
É importante verificar se há cláusula de multa rescisória para casos de encerramento antecipado, assim como eventuais obrigações pendentes, como pagamento de comissões, taxas de intermediação ou conclusão de processos de locação em andamento.
Após o aviso, as partes devem realizar a prestação de contas final, incluindo repasse de valores, entrega de documentos e encerramento das responsabilidades da administradora sobre o imóvel.
Qual a multa por rescisão de contrato de administração imobiliária?
A multa por rescisão de um contrato de administração imobiliária não tem um valor fixo definido por lei, pois ela é estabelecida pelas partes no próprio contrato.
Normalmente, a penalidade é proporcional ao valor da taxa de administração, podendo variar de uma a três vezes essa taxa, ou ser calculada conforme o tempo restante de vigência do contrato.
Em alguns casos, a multa pode ser substituída por um prazo mínimo de permanência, em que o contrato só pode ser rescindido sem custos após determinado período. Por isso, é essencial verificar a cláusula específica no documento assinado para saber o valor exato e as condições de aplicação.
Conclusão
O contrato de administração de imóveis é um instrumento essencial para garantir organização, transparência e segurança jurídica na gestão patrimonial.
Ele estabelece parâmetros claros entre o proprietário e o administrador, definindo responsabilidades e assegurando que a administração do imóvel ocorra de forma profissional e eficiente.
Para advogados que atuam no Direito Imobiliário, adotar rotinas inteligentes e um sistema de gestão completo é essencial para garantir eficiência, controle e resultados consistentes.
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