Adjudicação compulsória: quando é cabível e quais os requisitos?
A adjudicação compulsória é um instrumento essencial do direito imobiliário que protege o comprador de um imóvel quando o vendedor se recusa a formalizar a transferência da propriedade. Em muitos casos, o adquirente já quitou integralmente o contrato, mas não consegue registrar o bem em seu nome, ficando em situação de insegurança jurídica.
Essa ação permite que o comprador exija judicialmente ou até extrajudicialmente, em certos casos, a lavratura da escritura definitiva e o registro do imóvel. Assim, a adjudicação compulsória se torna a via adequada para concretizar um direito legítimo, evitando fraudes, atrasos e prejuízos patrimoniais.
Neste artigo, você vai entender o que é adjudicação compulsória, quem tem direito a ingressar com a ação, quando ela é cabível, quais são os requisitos legais, o prazo de prescrição e os custos envolvidos no processo.
O que é a adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é a ação judicial que substitui a vontade do vendedor que se recusa a transferir o imóvel para o comprador que já cumpriu todas as suas obrigações contratuais. Na prática, o juiz ordena o registro da propriedade diretamente em nome do adquirente, garantindo a efetivação do negócio.
O objetivo desse instrumento é assegurar o cumprimento forçado do contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, evitando que o comprador seja prejudicado pela má-fé ou omissão do vendedor. Com a sentença, o comprador obtém o direito real sobre o bem, regularizando sua situação perante o cartório.
Atualmente, a adjudicação compulsória também pode ser feita pela via extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos da Lei nº 14.382/2022 e do Provimento nº 150/2023 do CNJ. Nesse caso, o processo é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial.
Quem tem direito a adjudicação compulsória?
O direito à adjudicação compulsória pertence ao comprador ou promitente comprador que já quitou o preço do imóvel, mas não consegue obter a escritura definitiva porque o vendedor se recusa, desapareceu, faleceu ou está em local incerto. É um direito que visa concretizar o princípio da função social da propriedade.
Além do comprador, o direito também se estende a seus herdeiros ou sucessores legais. Assim, mesmo em caso de falecimento do adquirente original, seus descendentes podem ingressar com a ação para garantir a regularização do imóvel.
Também é possível propor a adjudicação compulsória por meio de cessão de direitos, quando o comprador transfere seu direito contratual a outro interessado. O importante é comprovar a existência de um contrato válido e o pagamento integral do preço.
Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é cabível sempre que houver contrato válido de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou permuta, e o comprador tiver cumprido suas obrigações. Ela serve para compelir o vendedor a realizar o ato de transferência quando este, injustificadamente, se recusa a fazê-lo.
O Código Civil e a jurisprudência reconhecem que a adjudicação compulsória é um direito real, não dependendo da vontade da outra parte, desde que o comprador comprove sua boa-fé e o adimplemento do contrato. Em síntese, é uma forma de garantir que o compromisso firmado tenha força executiva.
Na via extrajudicial, o procedimento também é cabível quando há contrato particular assinado por advogado, prova de quitação e inexistência de litígio. Nesse caso, o registrador do imóvel pode adjudicar o bem diretamente ao requerente, conforme previsão da Lei nº 14.382/2022.
Requisitos do registro de imóveis
Para a adjudicação compulsória ter efeito prático, é indispensável que o imóvel esteja corretamente registrado e identificado. Isso significa possuir matrícula individualizada, descrição detalhada do bem e ausência de pendências no cartório.
O mandado judicial ou a carta de adjudicação deve ser levada ao Registro de Imóveis competente, onde o título é averbado em favor do comprador. Esse ato formaliza a transferência da propriedade, tornando o adquirente o titular legítimo perante terceiros.
Sem o registro, a adjudicação não produz efeitos plenos, pois no direito brasileiro a propriedade imobiliária só se consolida com o ato registral. Portanto, o advogado deve verificar se a matrícula está atualizada e livre de impedimentos antes de propor a ação.
Impedimentos que geram a ação
Os principais motivos que levam à adjudicação compulsória são a recusa, o desaparecimento ou a omissão do vendedor em formalizar o registro do imóvel. Esses comportamentos impedem o comprador de exercer plenamente seu direito de propriedade.
Outros impedimentos comuns incluem o falecimento do vendedor antes da lavratura da escritura, a falta de inventário, a ausência de herdeiros identificados ou mesmo disputas administrativas sobre o imóvel. Em todos esses casos, o comprador pode recorrer ao Judiciário.
A ação também é cabível quando o contrato foi quitado há muitos anos, mas o vendedor nunca compareceu ao cartório. Nesse contexto, a adjudicação compulsória é o único caminho para evitar a perda do bem e regularizar a situação documental.
O que é melhor, adjudicação compulsória ou usucapião?
A adjudicação compulsória é geralmente a melhor opção quando há um contrato formal e o comprador já cumpriu todas as suas obrigações, enquanto a usucapião é indicada para quem possui o imóvel sem documento ou vínculo contratual. Assim, a escolha depende da origem do direito que se pretende regularizar.
Na adjudicação compulsória, o foco está em garantir o cumprimento forçado de um contrato existente, normalmente uma promessa de compra e venda. O comprador prova que quitou o preço e o vendedor se recusa a assinar a escritura. Nessa hipótese, a ação judicial (ou o procedimento extrajudicial) busca substituir a vontade do vendedor e garantir o registro da propriedade.
Já a usucapião ocorre quando alguém exerce posse sobre o imóvel por determinado período, geralmente 5, 10 ou 15 anos, conforme o tipo, de forma mansa, pacífica e sem oposição. Ou seja, é a posse prolongada, e não o contrato, que gera o direito de propriedade.
Portanto, se há contrato, pagamento e boa-fé, a adjudicação compulsória é mais rápida, segura e direta. A usucapião deve ser usada apenas quando não há documento formal, o proprietário original é desconhecido ou não houve relação contratual entre as partes.
Ambos os institutos têm o mesmo resultado, a aquisição da propriedade, mas com fundamentos e prazos completamente diferentes. O advogado deve avaliar cada caso para identificar qual medida se aplica melhor à situação do cliente e qual garante a regularização mais eficiente do imóvel.
Quais são os requisitos para a ação de adjudicação compulsória?
Os principais requisitos para a ação de adjudicação compulsória são a existência de um contrato válido, o pagamento integral do imóvel e a recusa injustificada do vendedor em realizar a transferência da propriedade. Esses elementos comprovam o direito do comprador e fundamentam o pedido judicial ou extrajudicial.
Além disso, é indispensável que o adquirente demonstre sua boa-fé, apresente toda a documentação do imóvel e prove que cumpriu todas as obrigações contratuais. A ação só terá êxito se houver clareza nas provas e inexistência de litígio sobre a titularidade do bem.
Em resumo, para ingressar com a adjudicação compulsória, o advogado deve reunir os seguintes requisitos:
- Contrato formal válido, como promessa de compra e venda, cessão de direitos ou instrumento equivalente;
- Adimplemento integral das obrigações pelo comprador, comprovado por recibos, extratos ou quitação expressa;
- Recusa ou omissão do vendedor em lavrar a escritura ou efetuar o registro;
- Prontidão do comprador para cumprir exigências fiscais ou cartoriais ainda pendentes;
- Notificação extrajudicial prévia, que demonstre tentativa de solução amigável;
- Ausência de litígio ou ônus que impeçam a transferência da propriedade;
- Capacidade jurídica e legitimidade ativa do autor para propor a ação;
- Cumprimento das formalidades processuais, incluindo matrícula atualizada e certidões em nome das partes.
Com esses requisitos atendidos, o comprador demonstra que fez tudo o que estava ao seu alcance e que apenas depende da atuação judicial para regularizar o imóvel em seu nome, consolidando a propriedade de forma definitiva e segura.
Qual é o prazo de prescrição da ação de adjudicação compulsória?
O prazo prescricional da adjudicação compulsória é de dez anos, conforme o artigo 205 do Código Civil. Esse prazo começa a contar a partir do momento em que o comprador tem o direito de exigir a escritura, ou seja, quando o contrato está quitado e o vendedor se recusa a cumprir.
Durante esse período, o adquirente pode ajuizar a ação ou requerer o procedimento extrajudicial, conforme o caso. Após o prazo de dez anos, o direito prescreve, e o comprador perde a possibilidade de reivindicar judicialmente a adjudicação.
Por isso, é fundamental que o advogado monitore os prazos e preserve a documentação comprobatória, garantindo que o direito do cliente não seja extinto pela prescrição.
Quanto custa uma adjudicação compulsória?
O custo de uma adjudicação compulsória varia conforme o valor do imóvel, a complexidade do caso e se o procedimento será judicial ou extrajudicial. Em média, o processo envolve despesas com honorários advocatícios, custas judiciais, emolumentos cartoriais e impostos, podendo ultrapassar alguns milhares de reais dependendo da localidade.
Na via judicial, o valor costuma ser maior, pois inclui custas processuais e o tempo de tramitação. Já na via extrajudicial, feita diretamente no cartório, os gastos tendem a ser menores e o procedimento mais rápido, embora ainda exija o pagamento de taxas e tributos obrigatórios.
Para o comprador ter uma estimativa realista, os principais custos envolvidos na adjudicação compulsória incluem:
- Honorários advocatícios, que podem ser fixos ou percentuais sobre o valor do imóvel;
- Custas judiciais, aplicáveis nos processos que tramitam perante o Poder Judiciário;
- Emolumentos cartoriais, em casos de adjudicação extrajudicial;
- Impostos obrigatórios, como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), exigido antes do registro;
- Certidões, cópias e diligências, necessárias para instruir o pedido e comprovar a quitação;
- Despesas com notificações extrajudiciais, quando utilizadas para provar a tentativa de resolução amigável.
Embora o custo inicial possa parecer alto, a adjudicação compulsória é o caminho mais seguro para garantir a propriedade definitiva do imóvel e evitar problemas futuros, como disputas judiciais, irregularidades contratuais e até perda do bem. O investimento representa a consolidação de um direito já adquirido.
Conclusão
A adjudicação compulsória é uma ferramenta para quem busca regularizar a propriedade de um imóvel de forma segura. Ela garante que o comprador, mesmo diante da recusa ou omissão do vendedor, consiga registrar o bem em seu nome e consolidar o direito adquirido. Dominar esse procedimento evita fraudes, litígios e inseguranças jurídicas.
Para o advogado, compreender os requisitos, prazos e custos da adjudicação compulsória é também uma forma de agregar valor ao atendimento e oferecer soluções completas aos clientes. O domínio desse tipo de ação amplia o portfólio do escritório e reforça a confiança de quem precisa resolver situações imobiliárias com rapidez e precisão.
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