Modelo notificação exoneração de fiança locatícia

O modelo notificação exoneração de fiança locatícia é um documento utilizado pelo fiador para comunicar formalmente ao locador que deseja deixar de responder pela garantia prestada em um contrato de aluguel. Essa situação é comum quando a locação, antes firmada por prazo determinado, passa a vigorar por prazo indeterminado.

A fiança locatícia é uma das garantias mais usadas nos contratos de locação. Por meio dela, o fiador assume a responsabilidade de pagar aluguéis, encargos e outras obrigações caso o locatário não cumpra com o contrato.

No entanto, essa responsabilidade não precisa durar indefinidamente em todos os casos. A Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o fiador pode comunicar sua intenção de se exonerar da fiança, desde que respeite o procedimento legal.

Por isso, a notificação precisa ser elaborada com cuidado. Além de identificar as partes e o imóvel, o documento deve deixar clara a vontade do fiador, indicar o fundamento legal e ser enviado por meio que comprove o recebimento pelo locador.

Neste artigo, veja um modelo atualizado de notificação, entenda quando a exoneração pode ser solicitada, quais documentos devem acompanhar o envio e como agir se o locador se recusar a receber a comunicação.

Modelo de notificação de exoneração de fiança locatícia encaminhada pelo fiador

NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA PELO FIADOR, COMUNICANDO SUA EXONERAÇÃO EM RAZÃO DA PRORROGAÇÃO LEGAL DO CONTRATO

(Local e data)

Ilmo. Sr. Locador (…).

Endereço: (…)

Prezado Senhor,

Com fundamento no permissivo do art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre Vossa Senhoria e o Sr. (…), o qual se encontra prorrogado por prazo indeterminado, serve a presente para notificá-lo de minha exoneração da fiança prestada.

Dessa forma, fica Vossa Senhoria notificado de que a garantia fidejussória permanecerá vigente por mais 120 (cento e vinte) dias, contados do recebimento desta notificação, ou até a substituição eventualmente realizada pelo locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia.

Atenciosamente,

Notificante

(Fiador ou procurador com poderes específicos, mediante instrumento de procuração anexo)

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Quando o fiador pode pedir a exoneração da fiança?

O fiador pode pedir a exoneração da fiança quando o contrato de locação for prorrogado por prazo indeterminado, desde que comunique formalmente essa intenção ao locador.

Essa situação ocorre, por exemplo, quando o prazo inicial do contrato termina, mas o locatário continua no imóvel sem a oposição do proprietário. Nesse caso, a locação deixa de seguir o prazo originalmente combinado e passa a vigorar por tempo indeterminado.

A Lei do Inquilinato permite que o fiador se desonere da garantia nessa hipótese, mas a exoneração não acontece de forma automática. Ou seja, o simples fim do prazo contratual não basta para encerrar a responsabilidade do fiador.

Para que a saída produza efeitos, é necessário enviar uma notificação escrita ao locador, informando de maneira clara a intenção de se exonerar da fiança. Esse documento deve identificar o contrato, as partes envolvidas e o imóvel locado.

Também podem existir outras situações em que o locador pode exigir a substituição da garantia, como morte do fiador, insolvência, mudança de residência sem comunicação ao locador ou alienação de bens imóveis. 

No entanto, para o fiador que deseja sair voluntariamente da obrigação, o caso mais relevante é a prorrogação da locação por prazo indeterminado.

Após o recebimento da notificação, o fiador ainda permanece responsável pelos efeitos da fiança pelo prazo legal de 120 dias. Por isso, além de redigir a comunicação corretamente, é importante enviá-la por um meio que comprove o recebimento, como carta com AR ou notificação por Cartório de Títulos e Documentos.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a exoneração de fiança?

A Lei do Inquilinato permite que o fiador peça a exoneração da fiança quando a locação for prorrogada por prazo indeterminado, mas ele continua responsável por mais 120 dias após o locador receber a notificação.

Essa regra está no art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991. O dispositivo prevê que, na prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador sobre sua intenção de se desonerar da garantia.

No entanto, essa comunicação não encerra a responsabilidade de forma imediata. Após o recebimento da notificação pelo locador, o fiador ainda responde por todos os efeitos da fiança durante 120 dias, incluindo aluguéis, encargos e demais obrigações previstas no contrato.

Esse prazo existe para que o locador tenha tempo de exigir do locatário uma nova garantia. A própria Lei do Inquilinato permite que o proprietário notifique o inquilino para apresentar outra garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Portanto, a contagem do prazo de 120 dias começa a partir do recebimento da notificação pelo locador, e não da data em que o fiador redige ou envia o documento. Por isso, é essencial utilizar um meio de envio que comprove a entrega, como carta com Aviso de Recebimento ou notificação por Cartório de Títulos e Documentos.

Como fazer e enviar a notificação de exoneração?

Para fazer e enviar a notificação de exoneração, o fiador deve elaborar um documento escrito, assinado e encaminhado ao locador por um meio que comprove o recebimento.

O primeiro passo é identificar corretamente as partes envolvidas. A notificação deve informar o nome do fiador, do locador, do locatário e o endereço do imóvel alugado, além de mencionar o contrato de locação ao qual a fiança está vinculada.

Em seguida, o fiador deve declarar de forma clara que deseja se exonerar da fiança prestada. O texto também deve indicar que o contrato se encontra prorrogado por prazo indeterminado, pois essa é a hipótese que fundamenta o pedido.

Também é recomendável mencionar o art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991, que autoriza a exoneração nessa situação. Além disso, o documento deve informar que a garantia permanece válida por mais 120 dias após o recebimento da notificação pelo locador.

Depois de redigir a notificação, o fiador deve assiná-la. Se a fiança foi prestada em conjunto com cônjuge, companheiro ou outro cofiador, é importante avaliar se essas pessoas também devem assinar o documento.

O envio deve ser feito por um meio que comprove o recebimento inequívoco pelo locador. Essa prova é essencial porque o prazo de 120 dias começa a contar a partir da data em que o locador recebe a comunicação, e não apenas da data em que o fiador redige ou envia o documento.

Entre os meios mais seguros, estão:

• Carta registrada com Aviso de Recebimento (AR);
• Notificação extrajudicial por Cartório de Títulos e Documentos;
• Entrega pessoal com protocolo assinado pelo locador ou representante autorizado;
• Envio à imobiliária administradora, quando ela tiver poderes para receber comunicações em nome do proprietário.

A carta com AR e a notificação por cartório são as opções mais recomendadas, pois geram comprovantes formais de entrega. Esses documentos ajudam a evitar discussões futuras sobre a data de recebimento e a validade da exoneração.

Por fim, o fiador deve guardar uma cópia da notificação, dos documentos anexados e do comprovante de envio ou recebimento. Esse cuidado é importante para comprovar o início da contagem dos 120 dias e demonstrar que a comunicação foi feita corretamente.

Quais documentos devem acompanhar a notificação?

A notificação deve ser acompanhada de documentos que permitam ao locador identificar o contrato de locação, o fiador e a garantia que está sendo encerrada.

Embora a Lei do Inquilinato não traga uma lista obrigatória de anexos, é recomendável instruir o envio com cópias dos principais documentos relacionados à locação. Esse cuidado evita dúvidas sobre qual contrato está sendo tratado e facilita a comprovação da relação jurídica entre as partes.

Entre os documentos recomendados, estão:

• Cópia do contrato de locação original;
• Cópia de eventuais aditivos contratuais;
• Cópia do termo de fiança, caso tenha sido firmado em documento separado;
• Cópia do documento de identidade do fiador;
• Cópia do CPF do fiador;
• Comprovante de endereço atualizado do fiador;
• Procuração com poderes específicos, se a notificação for assinada por procurador.

Também é importante guardar uma cópia integral da notificação enviada, junto com todos os anexos e comprovantes de envio. Esses documentos podem ser úteis caso seja necessário demonstrar, posteriormente, que o locador recebeu a comunicação de exoneração da fiança.

Se a locação for administrada por imobiliária, o envio dos documentos também ajuda a administradora a localizar o cadastro do imóvel, o contrato correspondente e a garantia prestada. Assim, o procedimento fica mais claro e reduz o risco de questionamentos sobre a validade da notificação.

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Quem deve receber e assinar a notificação?

A notificação deve ser recebida pelo locador, proprietário do imóvel, ou pela imobiliária que tenha poderes para administrar a locação em nome dele.

O destinatário principal é sempre o locador, pois ele é a parte diretamente interessada na garantia do contrato. Por isso, a comunicação deve ser enviada ao endereço indicado no contrato de locação ou a outro endereço formalmente informado pelo proprietário.

Quando o imóvel é administrado por uma imobiliária, a notificação também pode ser encaminhada à empresa, desde que ela tenha poderes para receber comunicações relacionadas ao contrato. Em muitos casos, o próprio contrato de locação informa que a administradora representa o locador para esse tipo de ato.

Se houver dúvida sobre quem deve receber, o mais seguro é enviar a notificação tanto ao locador quanto à imobiliária. Essa cautela reduz o risco de alegação de desconhecimento e ajuda a comprovar que a exoneração foi comunicada corretamente.

Quanto à assinatura, o documento deve ser assinado pelo fiador que deseja se exonerar da garantia. Se a fiança foi prestada em conjunto com cônjuge, companheiro ou outro cofiador, é recomendável que todos aqueles que constam como garantidores também assinem a notificação.

Essa assinatura conjunta é importante porque evita dúvidas sobre quem está pedindo a exoneração e quem, eventualmente, permanece vinculado ao contrato. Caso apenas um dos fiadores queira se retirar, a notificação deve deixar essa informação clara.

Se o fiador for representado por procurador, a notificação pode ser assinada por ele, desde que exista procuração com poderes específicos para esse ato. Nesse caso, o instrumento de procuração deve acompanhar o envio.

O que fazer se o locador se recusar a assinar a notificação?

Se o locador se recusar a assinar a notificação, o fiador deve enviá-la por correio com Aviso de Recebimento (AR) ou por Cartório de Títulos e Documentos.

A recusa do proprietário não impede a validade da comunicação. O ponto principal é comprovar que a notificação foi enviada ao endereço correto e que o locador teve ciência da intenção do fiador de se exonerar da garantia.

Por isso, se houver resistência na entrega presencial, o fiador não deve depender apenas da assinatura do locador. O envio por carta registrada com AR permite comprovar o recebimento no endereço indicado. Já a notificação extrajudicial feita por cartório gera uma certidão que comprova a entrega ou a tentativa de entrega.

Esses meios têm validade jurídica e independem da vontade do locador de aceitar ou concordar com a exoneração. A Lei do Inquilinato exige que o locador seja notificado, mas não condiciona o procedimento à assinatura voluntária do proprietário.

Também é importante enviar a comunicação ao endereço previsto no contrato de locação ou ao endereço atualizado do locador, caso essa informação exista formalmente. Se houver imobiliária com poderes de administração, a notificação também pode ser enviada a ela.

Após o envio, o fiador deve guardar cópia da notificação e todos os comprovantes. Esses documentos são essenciais para demonstrar a data de recebimento, pois é a partir dela que começa a contagem do prazo de 120 dias de responsabilidade pela fiança.

Conclusão

A exoneração de fiança locatícia é um procedimento importante para o fiador que não deseja permanecer vinculado indefinidamente a um contrato prorrogado por prazo indeterminado. Para que produza efeitos, a manifestação precisa ser formal, escrita e enviada ao locador por meio que comprove o recebimento.

Também é essencial observar que a responsabilidade do fiador não termina imediatamente após o envio da notificação. Pela Lei do Inquilinato, ele ainda responde pelas obrigações do contrato por 120 dias após o recebimento da comunicação pelo locador.

Por isso, a elaboração correta do documento, a identificação das partes e o controle dos prazos fazem diferença para evitar conflitos futuros. Na prática jurídica, esse tipo de cuidado ajuda a dar mais segurança tanto ao fiador quanto ao profissional que conduz a demanda.

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